はじめに

投資において資金の投入先を選ぶ際には、客観的な指標を参考にしながら慎重に判断を行うのがふつうです。
これは、不動産投資でも同じことです。
どの物件を購入するかを決めるときには、さまざまなデータを基準に検討を行っていくことになります。
不動産投資において、そのような基準の筆頭になるのが利回りです。
この記事では、その計算方法などについて紹介します。

2種類の利回り

物件選びの基準となる利回りですが、これには複数の種類があります。
その中でも代表的なものが表面利回り（グロス利回り）
物件の広告などに記載されているのはほとんどの場合この指標です。
計算は以下の式で行います。

年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100

式を見ればわかるように、この指標は投入した資金に対して年間でどれくらいのリターンが期待できるかを表しています。
たとえば、購入価格4600万円のアパートで1年間に330万円の家賃収入が見込めるのであれば、そのアパートの利回りは約7.2％ということになるわけです。

ところで、上の式を見れば一目瞭然なのですが、この計算には重要なものが含まれていません。
それは経費。
アパートやマンションの賃貸経営をするときに経費が0円ということはあり得ません。
管理や修繕のための費用がかかりますし、火災保険などの保険料も必要になります。
また、固定資産税や都市計画税などの税金も納めなくてはなりません。
こういった経費が計算に含まれていない以上、表面利回りは経営の実態からはやや乖離した指標ということになってしまいます。

そこで登場するのが実質利回り（NOI利回り）です。
これは以下のように計算します。

（年間の家賃収入 － 経費）÷ 物件の購入価格 × 100

先ほどのたとえで出てきたアパートで、年間の経費が100万円かかるとすれば、

（330万－100万）÷4600万×100

で、実質利回りは5%ということになります。
こちらの利回りであれば、経費が計算に入っているので、より実態に近いと考えることができます。

なお、両者の使い分けとしては、広告に記載されている表面利回りを参考に物件をピックアップし、その中からさらに精査を行うときには実質利回りを計算するといった方法が考えられるでしょう。

最後に

実質利回りに関しては、さらに別のデータも計算に含めることでより実態に近い数字を算出することができます。
そのデータとは空室率。
実際の経営においてはある程度の空き部屋が出てしまうのがふつうです。
ですから、その割合を計算に含めるようにすればより実態に近い数字を把握することができるというわけです。
なお、空室率をどれくらいに設定するのが適切なのかについては、物件のスタイルや地域によって変わってきますので、信頼できる業者に相談されることをおすすめします。