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不動産投資で物件を買い替える際の税金について

はじめに

アパートやマンションといった物件を購入し、それを経営していくスタイルの不動産投資においては、何らかの事情により物件の買い替えを行うケースもあるかと思います。
この記事では、その際に関係してくる税金について説明します。

買い替えの際に関係してくる税金

アパートやマンションなど不動産投資用の物件を買い替える際に関係してくる税金としては以下のようなものがあります。

印紙税

所有している物件を売る際にも新しい物件を買う際にも買主や売主と契約書を交わすことになるはずです。
また、新しい物件を買うためにアパートローンの契約を結ぶこともあるでしょう。
このとき、契約金額に応じた印紙を購入して契約書に貼り付けなくてはなりません。
これが印紙税の納税にあたります。

登録免許税

法務局で名義変更を行う際に必要となる税金です。
一般的には買主側の負担となりますので、新しく買い替えたほうの物件の登記を行う際にこの税金を払うことになります。
ただし、売るほうの物件に関しても抵当権抹消登記を行う必要があれば、その際の登録免許税は売主側が負担しなければなりません。

不動産取得税

新しく買い替えたほうの物件に関して課せられる可能性のある税金です。
ただし、特例などにより課せられないケースもあります。

所得税

これまで所有してきた物件を売った後に課せられる税金です。
ただし、この税金が課せられるのは旧物件を売ったことで得た金額から「購入の際の費用」および「売却の際の費用」を引いてもプラスになる場合だけです。
前者の費用としては、物件の購入代金や購入時にかかった手数料などの経費が挙げられます。
ただし、減価償却を行った分は購入代金からその分をマイナスしなければなりません。
後者に属するものとしては、先ほど述べた印紙税や業者に払う手数料などが該当します。
また、売却のためにリフォームあるいは建物の解体を行った場合には、そのための費用も後者に加算することができます。

税率に関しては、旧物件を所有していた期間で異なり、それが5年以内であればおよそ40%です。
一方、5年をオーバーしていればおよそ20%となります。
なお、5年をオーバーしているかどうかは旧物件を売った年の1月1日時点で判断することとなっています。
たとえば、2017年8月に購入したアパートを2022年10月に売った場合は、上記の基準では5年オーバーとは見なされません。
この例であれば、2023年1月1日以降に売却しなければ5年オーバーとはならないので注意が必要です。

最後に

不動産投資用すなわち事業用の物件の買い替えを行った場合、一定の条件を満たせば「特定事業用資産の買換え特例」という制度の利用が可能となります。
この制度を利用できれば、先ほど説明した所得税の課税を将来に繰り延べすることができます。
詳しくは信頼できる不動産業者まで相談されるか、国税庁のホームページ等でご確認ください。

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