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不動産投資における実質利回りの重要性について

はじめに

近年、副業というもののイメージは大きく変わりつつあります。
ひと昔前であれば勤め先に知られることのないようこっそりと行うものというイメージがありましたが、最近では国が副業を推奨するまでになっています。
そんな副業の中でもポピュラーな存在になりつつあるのが不動産投資。
今回は、その不動産投資で使われる実質利回りという指標の重要性について考えてみることにしましょう。

実質利回りの重要性

不動産投資においてとても大切なポイントは、どの物件に投資をするかということ。
経営がうまくいくかどうかは、物件選びに大きく左右されるからです。
この物件選びの目安として利用されるのが利回りという指標です。
一般的には、この数字をもとに経営のシミュレーションを行って、実際に投資を行うかどうかを決めることになります。
もちろん、そのシミュレーションは実際の経営に近ければ近いほど好ましいことは言うまでもありません。

ところが、ふつう業者の広告などに掲載されている数字は表面利回りと呼ばれるものです。
これは、年間の家賃収入を投資金額(物件の購入価格)で割って算出しただけのもので、実際の経営で発生する経費が計算に入っていません。
これでは満足なシミュレーションを行うことができないということで登場するのが、本日のテーマである実質利回りです。
これは、年間収入から経費を引いたものを投資金額で割って算出するもので、より実際に近い数字を把握することができます。

しかし、もっと現実味のあるシミュレーションを行うには経費を計算に入れただけでは不十分です。
さらに別の要素も加味する必要があります。
その要素とは、空室率とアパートローンの返済です。

空室率

経営しているアパートやマンションが常に満室ならそれは素晴らしいことでしょう。
しかし、現実の経営においてはいくらかの空き部屋が発生するのがふつうです。
したがって、より実際に近いシミュレーションを行うためには、空室率も計算に含んでおく必要があります。
どれくらいの数字を見込んでおけばいいのかについては、その地域の情報に詳しい業者などに聞いてみるとよいでしょう。
信頼できる業者なら、妥当な数字を教えてくれるはずです。

アパートローンの返済

物件を購入するときに全額を自己資金で賄えるという人は少数派でしょう。
一般的には不動産投資専用のローン、いわゆるアパートローンを利用するケースのほうが多いはずです。
この返済はキャッシュフローにおいて少なからぬ割合を占める部分ですから、シミュレーションにも含めておくべきでしょう。
具体的には年間経費の中に返済見込み額を含めて計算します。
なお現実に近い返済見込み額を知るためには、物件の価格だけではなく、金融機関を回って自身がどれくらいの融資を引き出せるかも把握しておく必要があります。

最後に

この記事では不動産投資における実質利回りの重要性について説明しました。
投資を成功に導くには綿密なシミュレーションが欠かせません。
そのためには、信頼できる業者とタッグを組み、より現実味のあるデータを入手することが重要と言えるでしょう。

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