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REITと不動産投資はどう違う?利回りはどう計算する?

はじめに

数ある投資の中でも近年特に注目を集めているのが「インカムゲイン方式」
すなわち家賃収入を得ることを目的とした不動産投資です。
最近では、専業の投資家のみならず、サラリーマンの副業としても高い人気を誇っています。
ところで、この不動産投資と似た言葉として、不動産投資信託(REIT)というものがあります。
これは不動産投資とはどのように違うのでしょうか?
利回りなどの計算方法も異なるのでしょうか?

REITとは?

これはReal Estate Investment trustの略で、日本語では冒頭でも述べたように不動産投資信託と言います。
通常の不動産投資との比較を行った場合に最も大きな違いは、自分で物件を持たない点。
一般的なインカムゲイン方式の不動産投資では、アパートなどの物件を自分で所有し、そこから家賃収入を得ていきます。
しかし、REITの場合、投資家本人がアパートなどを所有することはありません。
そうではなくて、投資家は投資法人にお金を預けることになります。
では、投資法人が物件を所有し、経営を行うのでしょうか?
実は、そうでもありません。
投資法人はあくまでも複数の投資家からお金を集めるだけで、実際に不動産投資を行うのはまた別の会社ということになっています。
そして、そこで得た利益が、投資法人を経て個々の投資家へと分配される仕組みになっているのです。

ちなみに、REITと通常の不動産投資とでは、利回りの計算方法もやや異なります。
投資した金額に対して年間でどれくらいのリターンが見込めるかという点では、インカムゲイン方式の不動産投資と同じですが、REITの場合、分子には年間の予想分配金額が入ります。
分母は投資する金額です。
たとえば、予想分配金が28000円で、投資する金額が50万円であれば、利回りは5.6%という計算になるわけです。

欠点もある

比較的少ない金額から始めることができ、物件を所有したり管理したりする必要がないという手軽さからそれなりの人気もあるREITですが、欠点もいくつか存在します。
その中でも代表的なものを挙げるとすれば、それはレバレッジ効果が期待できないことでしょう。
たとえば、アパートを自分で経営するケースであれば、アパートローンなど金融機関の融資制度を利用するのが一般的です。
このため、自己資金よりもかなり大きな金額の投資を行うことができ、その分のリターンも見込めます。
しかし、REITの場合は物件を持たないわけですから、当然のことながらアパートローンなどを利用することもできず、基本的には自己資金のみで投資を行うことになります。

また、投資法人が破綻したり上場廃止となったりした場合は、相当な損失を被る可能性が高いことも欠点として挙げられます。
物件を所有して賃貸経営を行う場合では、経営に失敗したとしても物件の価値が大きく損なわれてしまうという可能性は低いでしょう。
少なくとも物件を処分したお金を損失の補填に充てることはできるはずですので、こういった点においても不動産投資のほうに分があると言えるでしょう。

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