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サラリーマンが不動産投資をすると税金が安くなる?

はじめに

「サラリーマンが不動産投資をすると税金が安くなる」という話を聞いたことがある方は多いかもしれません。
本当かウソかと問われれば、これは本当の話です。
しかし、ずっと税金が安くなるわけではありません。
もし、ずっと税金が安くなるようであれば、それは投資に失敗している可能性が高く、税金は安くなっても資産は減っていってしまいます。
いったい、どういうことなのでしょうか?
詳しくは以下で説明していくことにしましょう。

なぜ税金が安くなる?

そもそもなぜ税金が安くなるのでしょうか?
不動産投資(賃貸経営)で所得税や住民税といった税金の対象となるのは、家賃収入から経費などを引いた残りの部分です。
これを不動産所得といいます。
一方、サラリーマンの人が会社からもらっている給料は、給与所得と呼ばれます。
実は、これら2つの所得はその金額を合計した上で税金を算出することになっています。
ですから、もし賃貸経営のほうがマイナス(赤字)になれば、所得の全体額は少なくなります。
結果として、税金が安くなるというわけです。

ここでポイントになってくるのは、減価償却という制度です。
不動産投資を始めるにあたってはまずマンションやアパートといった賃貸物件を買いますよね。
そのためには多額の費用が必要になります。
そして、税法上その費用は定められた年数に分けて計上していくことになっています。
つまり、マンションやアパートを買った次の年からは、実際にお金を支出していないのに経費を計上することができるのです。
このおかげで不動産所得は赤字となり、その結果先ほど説明したような形で税金が安くなるわけです。

しかし、減価償却は「定められた年数」しか利用できません。
この期間が終われば、一気に黒字が増えるはずです。
もし、その時点になっても黒字が増えなければ、その場合は経営がうまくいっていない可能性が高いということであり、そうなると税金は安くなりますが資産も減っていくでしょう。
さらに、その頃には物件を買うために金融機関から受けた融資のうち、元金の割合が高くなっているのがふつうです。
元金はいくら返しても経費として計上することはできません。
これらの要因が重なると、赤字は減る(黒字が増える)一方で、税金の支払いや返済により出費は増えるということになるかもしれません。
最悪の場合はキャッシュフローのマイナスが続き、資金繰りが行き詰まってしまうことも起こり得ます。

まとめ

サラリーマンが不動産投資をすると税金が安くなるのは事実です。
しかし、ここまで見てきたように、それはいつまでも続く話ではありません。
税金を減らすことだけを目当てにしていると、最悪の場合は資金繰りに行き詰まり、自己破産してしまう可能性もあります。
不動産投資による節税は、あくまでも二次的なものと考えておくのが無難でしょう。

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