はじめに

投資は何のために行われるのでしょうか？
多くの場合、その答えは「資産形成」のはずですよね。
しかし、不動産投資においては「サラリーマンがマンションやアパートを経営すれば税金対策になる」といったセールスコピーを目にすることがあります。
これはいったいどういう仕組みでそうなるのでしょうか？
以下では、その仕組みと問題点について簡単に説明していくことにします。
それをご覧になった上で、税金対策が本当に不動産投資のメリットと言えるのかどうかを判断していただきたいと思います。

税金対策になる仕組み

サラリーマンが不動産投資をすると税金対策になるというとき、多くの場合その税金とは所得税のことを指しています。
所得とは収入から経費を引いたもうけの部分のことで、マンションやアパートなどの賃貸経営で得たもうけは不動産所得と呼ばれます。
サラリーマンの副業として賃貸経営を行っている場合、会社からもらう給料やボーナス（給与所得）と賃貸経営で得たもうけ（不動産所得）は合算した上で税金の計算を行うことになっています。
このとき、賃貸経営が赤字になれば合算金額が少なくなります。
すると、税金の額も少なくなる可能性が生まれます。

とは言うものの、ただ単に赤字になっただけでは、手元のお金は減っていってしまいますよね。
ここでカギになるのが「減価償却費」です。
これは、アパートやマンションを買うのにかかった費用のことで、法律で定められた年数でその費用を割り、毎年経費として計上していくことになっています。
つまり、手元のお金は減っていないのに赤字を計上することができて、その結果税金対策になるという仕組みなのです。

本当にメリット？

しかし、この方法には注意しなければならない点があります。
第一に、減価償却はいつまでも続くわけではないということ。
そもそも減価償却が終わったのに赤字が継続的に出るようなら、経営破綻の可能性が大きくなってしまいます。
一方、黒字化すれば、税金の額が増える可能性があります。

そして第二に、ローン返済の元本と利息の割合に目を向けると、減価償却が終わるころには一般的に元本の割合が多くなります。
元本の返済は、経費に入れることができません。
手元のお金は減るのに、経費は増えない。
したがって、減価償却とは真逆の現象が起きてしまいます。

つまり、帳簿上の黒字は増え、税金も増えるが、手元のお金はどんどん減っていくということが起こりかねないわけです。
そうなると、最悪の場合にはローンを返済していくことができなくなり、自己破産へと追い込まれる可能性すらあります。

最後に

ここまでサラリーマンの不動産投資が税金対策になると言われる仕組みと、その問題点について説明してきました。
上記のような内容を踏まえると、不動産投資は税金対策として行うのではなく、あくまでも資産形成目的で行うべきものであると言うほうが適切ではないでしょうか。