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不動産投資は利回りだけを基準にしてはいけない?

はじめに

投資で利益について考えるときは利回りを基準の一つにしますよね。
これは不動産投資に限ったことではないです。
株式やFXなどでも同じことです。
しかし、不動産投資では「利回りだけ」を基準にしてはいけないともよく言われています。
なぜ、そう言われるのか気になる人もいることでしょう。
今回はその点について簡単に説明していきます。

基準というよりは予想

利回りは、投資資金が一年でどのくらい戻ってくるかを示す数字です。
不動産投資では主に簡略的に求められる表面利回りとそれよりも細かく現状を反映して求める実質利回りがよく使われます。
物件が満室だと仮定した場合、年間の家賃収入を物件の購入価格で割り、それを%で表示するのが表面利回りです。
これはよく広告に使われています。
ですが、家賃収入は仮定の金額ですし、物件は購入費以外にも毎年諸経費がかかるので、あくまで理想の数字となります。

一方、実質利回りは保険料や管理費、積み立てている修繕費など毎年かかる費用を年間の家賃収入から差し引いて求めるのが一般的で、より現実的な数字です。
さらに具体的な数字を求める場合は、空室率などを計算に入れます。
ですが、空室率や修繕費などは年ごとに変化が起こりえるので予想の数字と言えるでしょう。

土地・建物にも基準を持とう!

利回りが理想もしくは予想の数字ということが理解できると、利回りだけを基準にすることがいかに危険か想像できるでしょう。
予想である以上必ずしもその通りにはいかないのです。
計算上高い利回りになったとしても、確実に部屋が埋まるとは誰にも断言できません。
ほとんど部屋が埋まらず、空室だらけということも十分あり得ます。
ですから、不動産投資では利回りだけを基準にしてはいけないのです。
では、他に何を基準にしたらいいかというと土地・建物の立地条件です。
基本的なことではありますが、とても重要なことでもあります。
端的に説明すると、利回りがそんなに高くなくても入居者が絶えることのない立地条件にあるかがポイントとなります。
最も分かりやすいのが「都心や駅が近い」といった条件でしょう。
その他にも「学校や企業が密集している」といった条件もあげられます。
このようなこちらから変えることのできない立地条件を分析することで収益の見込める物件か判断が可能となります。

まとめ

不動産投資で利回りだけを基準に行動するのは大変危険です。
物件の立地条件や自身が背負えるリスクの範囲など、多角的な基準を持って行動することが重要となります。
ですから、そういった知識を深めつつ、信頼できる相談相手を見つけることをおすすめします。

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