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不動産ニュース!サブリース、規制されるもまだまだ問題が…

はじめに

テレビや新聞をはじめとした多くのメディアがコロナウイルスに関する話題でいっぱいの中、不動産業界では見逃せないニュースがあります。
それが「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の成立」です。
6月12日に成立した同法律は、サブリースを規制するためのものではありますが、これにより全ての問題が解決とはいかないようです。

規制はされるが、そう都合よくはいかない

法律の大まかな内容は次のようになります。
まず、サブリース業者は土地(またはアパート)のオーナーに対して「誇張したり誤解を与えたりする案内」や「意図的に家賃が減額される可能性」について説明しないといったことをしてはいけなくなりました。
それに加え、家賃や契約期間に関する書面を作成し、その内容を説明したうえでオーナーに渡す義務が設けられました。
これらに違反すると業務停止や罰金などが科せられます。
規制はこれだけではなく、業者の登録が義務化されています。
ただし、一定の管理戸数未満の業者は登録義務がありません。
こうした規制によって業者はこうれまでのような積極的な営業や「家賃保証」を謳った長期契約をしなくなる可能性があります。
その結果、サブリースによる長期的に安定した不動産収入を得られにくくなることが考えられます。それを計画していた人には大きな打撃と言えるでしょう。
また、登録の義務化にしても一定の管理戸数未満の業者は対象から外れるので、その点が抜け穴になる可能性は高いです。
なぜなら、これまで問題視されてきた契約で営業し続けるために、登録しなくていい戸数で会社を経営する業者が出てくることが予想されるからです。
規制によって適正化される部分もあれば、かえって見えにくくなる部分もあるといったところでしょう。

迫りくる2025年問題

サブリースには今回紹介した規制ではどうにもならない問題があります。
それが「2025年問題」です。
2025年に日本は超高齢化社会になっていると予想されています。
そんな状況の中でサブリース契約をしたオーナーの多くが契約の見直し時期を迎えると言われています。
その背景にあるのは、2015年の相続税法改正です。
これにより一般の人でも相続税対策を意識せざるを得なくなりました。
そこに業者が目をつけ、相続税対策としてアパートを建てさせサブリース契約を数多く結んでいったのです。(土地にアパートを建てると相続税評価額が下がる)
サブリースは10年後に契約見直しとするものが多いです。
そして、その際に大半が家賃の減額を提案され、受け入れられなければ契約解除と言われます。
オーナーとしては当初の金額が続く形でローンを組んでいるはずですから、その返済がままならなくなるでしょう。
これはサブリースでは常々問題とされていましたが、2025年にはそういった状況に陥るオーナーが多く出てくると考えられています。
ですから、該当する人は2025年を迎える前に、ちんたい協会などが相談窓口を設けているので、そこへ相談することをおすすめします。

まとめ

不動産投資や土地活用としてアパート経営を考えているのなら、知識をつけることなくサブリースのような手段に出るのは危険です。
基礎知識をある程度身についえたうえで、自身に合った最適な手段を見つけるべきでしょう。それとともにニュースやネットからは掴みにくい実情を良く知っていて、信頼できる不動産会社などをパートナーとして見つけておく必要があります。

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