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不動産投資の賃貸経営で高利回りを実現するには?

はじめに

不動産投資における利回りは投資対象を選ぶ際の目安にされるのが一般的ですが、もちろん実際の賃貸経営においても大きな意味を持っています。
賃貸経営において高利回りを実現するということは、すなわち投資の成功を意味するからです。
では、高利回りを実現するにはどのようにすればよいのでしょうか?

実質利回りで高い数字を

不動産投資で利回りと言えばよく知られるのは「表面利回り」ですが、これは主に投資物件の広告などに掲載される指標で今回のテーマとは少し離れたものとなります。
実際の不動産投資・賃貸経営において密接な関わりを持つのは「実質利回り」のほうです。
実質利回りで高い数字を実現していくことが、投資の成功につながるわけです。
実質利回りは、

(年間収入-年間経費)÷購入費用×100(%)

で計算します。
つまり、高利回りを実現するための手段としては「分母の購入費用を減らす」「分子の収入を増やす」「分子の経費を減らす」という3つの道筋が考えられるわけです。

購入費用を減らし収入を増やす

分母の購入費用を減らすということは、安い物件を買えば簡単に実現することができます。
広告に載っている表面利回りも、価格の安い物件では高くなりやすい傾向があります。
しかし、価格が安いということの裏にはそれなりの理由があるのがふつうです。
たとえば、最寄駅から離れた場所に建っていて交通の便が良くないのかもしれません。または建物が古くなっていてそのままでは住みたくなるような人がいない物件なのかもしれません。
言い換えればリスクが大きいということです。
このような物件は一般的には投資家にも敬遠されがちですが、必ずしも避けたほうがいいとは言い切れません。
実は、このような物件はやり方次第で高い利回りを実現する可能性も秘めているからです。
立地が良くないのであれば集客に関する知識を駆使してそれをカバーする、あるいは建物が古くなっているのであれば効果的にリフォーム・リノベーションを実行するといった手段で満室に近い入居者を集めることができればいいわけです。
もちろん、このような作戦を実行するためには詳しい知識もいりますし、それなりの経験も必要になってくるでしょう。
しかし、そのような知識や経験を駆使して作戦がうまくいけば、広告の数字に近い高利回りを実現することも夢ではなくなってきます。

経費を減らす

最後に、分子の経費を減らす点についても触れておきましょう。
まず、維持・管理のための費用ですが、業者に頼まず自分でやると比較的安い費用で済ませられます。
業者に委託するときでも、複数の業者を調べ、良心的な価格でかつ信用のできる会社を選ぶようにしましょう。
また、ローンを借りるときの金利も経費に影響を与えます。
こちらも複数の金融機関を比較するなどして、慎重に判断することが大切になってくるでしょう。

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