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不動産投資の利回り 目標はどれくらい?

はじめに

不動産投資において利回りは投資対象を吟味する際などに参考にされる重要な指標の一つです。
では、この利回りですがどれくらいの数字を目標にすればよいのでしょうか?
今回は、この疑問について「利回りのうちどれくらいが返済や経費として消えていくのか」という視点から目標値を定める方法を紹介します。

高ければいいというものではない

まず不動産投資における利回りですが、これは高ければ高いほどいいというものでもありません。
それどころか、利回りが高ければ高いほどリスクも大きくなる傾向にあります。
一見すると、利回りが高ければたくさんの利益が得られて投資が成功しそうに思えますが、そうとは限りません。
これはなぜなのでしょうか?

不動産投資の利回り(広告などに載っている表面利回り)は、

1年間の家賃収入÷その物件の購入価格

というように計算します。
式を見ればわかるように高利回りの物件というのは一般に値段の安い物件です。
値段が安いということは、それなりの理由があるということです。
立地条件が悪いのかもしれませんし、老朽化しているなど建物に何らかの問題があるのかもしれません。
つまり、入居者が集まりにくい物件だからこそ値段が安く、その結果利回りが高くなりやすいということです。
いくら広告上の利回りが高くても、入居者が集まらなければ想定通りの家賃収入が入ってきませんので絵に描いた餅に終わってしまいます。
これが高い利回りほどリスクも大きくなる理由、そして需要の大きい都心近くの物件ほど利回りが低く、逆に離れれば利回りが高くなる理由です。

返済と経費から目標を定める

では、利回りの目標はどのように設定すればよいのでしょうか?
その手段の一つが、ローン返済と経費との兼ね合いで判断するという方法です。
利回りのうち、どれくらいが返済や経費に回るのかで自ずと目標利回りが決まってくるということです。
たとえば、物件を買う費用のうち1割を自己資金で賄い、残りの9割についてローンを組んだとしましょう。
もちろん条件によって異なりますが、大まかに見て利回りのうち5%くらいは返済(元本と利息)に回ると仮定します。
それに加えて維持管理費用や固定資産税などの税金、火災保険料といった経費もかかります。
これもざっくりとした数字ですが利回りのうち2~3%くらいは経費として消えると考えてみましょう。
すると、利回りのうち7%ないし8%は手元に残らず消えていくお金ということになります。
この条件で都心によくある利回り5~6%の物件に手を出すと、たとえ常時満室であったとしても赤字になってしまいます。
したがって、この例であれば目標とする利回りは最低でも8~9%ということになってくるわけです。
もちろん、自己資金の割合がもっと多いのであれば、さらに低めの目標利回りを設定してもかまわないことになります。

最後に

不動産投資を成功させる鍵はできるだけ綿密なシミュレーションを行うことにあります。
利回りのうちどれくらいが返済や経費に消えていくのかについても、慎重な分析を行ったうえで数字を設定することが大切です。
そのためには情報収集が重要。
ふだんから金融機関や地域の事情に明るい不動産会社とのパイプ作りに力を入れ、できるだけ細かく情報収集することをお勧めします。

090a34171e2576195ef03bfa409c078a_s不動産投資における利回りの計算について

33cf43a355640b9127b15805d596924c_s相続を民法だけで考えちゃダメ?

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