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不動産投資における利回りの計算について

はじめに

不動産投資において「利回り」はとてもポピュラーな指標です。
これから不動産投資を始めてみようと思っている人でも「利回り15%」といった文言は必ずと言っていいほど不動産会社の広告などで見たことがあるのではないでしょうか?
今回はこの不動産投資における利回りの計算について考えてみることにしましょう。
結論から言えば、広告の利回りだけで投資を実行するかどうか決めるのは非常に危険です。
不動産投資を成功させるには、できるだけ細やかなシミュレーションをすることが大切になってきます。

広告の利回りで決めるのは危険

広告などに載っている利回りのほとんどは「表面利回り」と呼ばれる指標で、これは以下の式で計算します。

1年間の収入÷物件購入費用×100 (%)

冒頭でも触れたように、この指標を基準にして投資を行うかどうかを決めるのは非常に危険です。
なぜなら、見ればわかるようにこの指標には経費がまったく計算に入れられていないからです。
家賃収入が目的の不動産投資と言えば、これは賃貸経営のことを意味します。
賃貸経営で経費がまったくかからないということはあり得ません。
物件の維持管理は、業者に委託しても自分でやるにしても、どちらにしても費用がかかります。
固定資産税などの税金や火災保険の保険料なども支払っていかなくてはなりません。

それに、計算に含まれていないのは経費だけではありません。
空室が出ることも考慮されていません。
たとえばアパートを1棟経営する場合、そのアパートの全部の部屋が入居者で埋まるとなれば理想的です。
しかし、実際にはよほど条件に恵まれた物件でない限り、ある程度の空室は出てしまうものです。
したがって、利回りを計算するときには空室が出ることも考慮に入れておく必要があります。

以上のような要因を考慮に入れた利回りの計算式は次のようになります。

(1年間の収入-経費)÷物件購入費用×(100-空室率)(%)

空室率は以下のように計算します。
(空室の数×その日数)÷(全部屋数×365)×100 (%)

ちなみに、この計算式から空室率を省いたものは「実質利回り」と呼ばれます。
経費が考慮に入れられている分、表面利回りよりは現実に近い数字と言えますが、それでも空室率が考慮に入れられていませんし、経費がアバウトに設定されていたりするとあまり信頼性の高い指標とは言えなくなってきてしまいます。

最後に

今回は、不動産投資における利回りの計算について考えてみました。
なお、経費や空室率をどれくらいに設定すればよいかは、物件の状態や地理的な条件によって変わってきます。
投資を成功させるためには、できるだけ綿密なシミュレーションを行うことが大切ですので、この辺りの数字は地域の実情に詳しく信頼できる不動産会社に聞いてみることをお勧めします。

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