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不動産投資の税金 アパートを相続した場合

はじめに

不動産投資でアパート経営と言えば、一般的には自分で投資を始めようと思いたって物件を購入・経営するというパターンが想像されやすいと思います。
しかし、そうでないパターンもあります。
親が経営していたアパートを相続する場合などです。
この場合、気になるのは相続税などの税金ですよね。
そこで今回はアパートを相続した場合の税金について説明します。

登録免許税

アパートを相続すると、その建物や土地の名義を変更することになります。
これを「相続登記」と呼びますが、その際にかかる税金のことです。
税額は「固定資産税評価額×0.4%」です。
なお、登記は司法書士に依頼するのが一般的ですので、その場合は別途手数料も必要になります。

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に添付されている「課税明細書」を見ればわかります。
ちなみに、通常の不動産投資であればアパートや土地などの不動産物件を所有した場合、不動産取得税を納める必要がありますが、相続の場合は納める必要はありません。

相続税

税額は、相続税評価額によって決まります。
アパートの相続税評価額にそれ以外の遺産の相続税評価額を合算すれば、(評価額としての)遺産の総額が決まります。
この総額から控除分「3000万円+(600万円×法定相続人の数)」を差し引いた額に所定の税率を掛けて算出した金額が、実際に納めなければならない相続税の額となります。
アパートのおおよその相続税評価額は以下のような方法で計算することができます。

土地

アパートの場合、土地部分の相続税評価額は、

固定資産税評価額×114%×(1-「借地権割合」(%)×「借家権割合」(%))

が目安となります。
なお、式の中で1.14を掛けているのは土地の場合、固定資産税評価額が時価の約7割である一方で相続税評価額が時価の約8割であるためです。
また、「借地権割合」は地域によって異なり、国税庁のホームページから調べることができます。
「借家権割合」は一律で30%です。
たとえば、固定資産税評価額が3500万円、借地権割合60%だとすると、
3500万×1.14×(1-0.6×0.3)
と計算し、アパートが建っている土地の評価額はおよそ3270万円となるわけです。

建物

次に建物部分の相続税評価額ですが、アパートの場合は、

固定資産税評価額×(1-「借家権割合」(%))

が目安となります。
「借家権割合」は土地の場合と同じく一律で30%です。
たとえば、固定資産税評価額が1200万円なら、
1200万×(1-0.3)
と計算し、アパートの建物部分の相続税評価額は約840万円ということになります。

最後に

今回はアパートを相続した場合の税金について大まかに説明しました。
なお、実際の税額はさまざまにある個々の事情によって変わってきますので、より正確に知りたいという方は税理士などの専門家に相談されることをお勧めします。

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