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実質利回りの重要性と不動産投資の各種利回り算出方法

はじめに

不動産投資物件を購入する判断の一つ「利回り」。
「この安さでこの高利回り!?」と目が躍る貴方、それは「何」利回りですか?
ちなみに利回りには3種類あります。
それは「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」です。
さて、一般的に広告や雑誌、不動産売買業者などで見られる利回りは、表面利回りや想定利回りであることが多く、実質利回りが表示されることはあまりありません。

なぜ高利回りなのか?

利回り算出方法にその答えがあります。
想定利回りの計算式を見てみましょう。
(投資物件から得られる収入÷物件購入価格)×100
単純ですね。

続けて表面利回りの計算式を見てみます。
表面利回りの場合
(投資物件から得られる収入÷物件購入価格)×100
「いや、同じじゃん!」とツッコミたくなりますよね。
では、想定利回りと表面利回りは何が違うのでしょう。
ポイントはまさしく「想定」です。
名前の通り想定利回りとは、投資物件に空室がなく、満室である家賃収入を想定しているものです。対して表面利回りは現状の空室状態も反映しているところにあります。

実質利回り

実質利回りは投資物件を購入するとき、最重要なものになります。
早速計算式を書いていきます。
{(投資物件から得られる収入-年間経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)}×100
「経費」という言葉が出てきました。
この経費とは一体何を指すのでしょう?

実質利回りに算入する経費

・物件購入時の諸経費
・各種税金
・火災保険料や損害保険料
・司法書士や税理士への報酬
・借入金の金利(建物部分のみ)
・管理会社の業務委託料
・修繕費、管理費、修繕積立金
・その他の経費
・減価償却費
など、たくさんありますね。
しかし、実際にかかるこれらの経費は、想定利回り・表面利回りには反映されていません。
そのため実質利回りは賃貸物件を運営していくうえで現実的な数字になり、正確な収益力を計ることができます。前述のように”最重要”です。

比べてみよう!表面利回りと実質利回りでシミュレーション

こんな物件を見つけました。

利回り8.60%!〇〇市1棟アパート!融資相談受付中!
・物件価格6,300万円
・木造 8戸 / 2階建て 築年月日2009年9月(築10年)
・想定年間収入542万円(月額46万円)
「8.60%の高利回り!約12年で元が取れる!」・・・本当なのでしょうか?

これを実質利回りで計算してみます。
※大体の目安の経費・購入時の諸経費で計算しました。

{(542万円-100万円)÷(6300万円+300万円)}×100

実質利回りは6.70%となりました。このように表示されていた利回りを下回るのです。
(ちなみに表示されていたのは想定利回りでした)

さいごに

この実質利回りもあくまで瞬間的なもので、年々実質利回りは変化します。
また、車やバイクに乗っている方はお分かりだと思いますが、経年によって交換しなければならないパーツや部品が出てきますよね?
タイヤはもちろん、ランプ・エンジンオイル・バッテリー・軽くぶつけてしまったボディの修理。バイクであれば、スプロケットやチェーンなども交換しなければなりません。
そういったメンテナンスや修理は投資物件も同様に必要となってきます。
物件を購入するとき最重要な実質利回りですが、その物件の状態、経年につれての修繕費用はどれくらいかかりそうか?を見定めるのは難しいことがあります。
その判断に困ったときは、ぜひ私達にご気軽にご相談ください。

67 (4)相続税の基礎控除って何?

S20170330003415_TP_V不動産投資の利回りの相場を含めた優良物件の見極めポイントとは?

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