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相続税対策としてのアパート経営

はじめに

「色々と苦労したおかげでここまでの資産ができた。だが、このままもし自分が亡くなると相続税として結構な額のお金が国に持っていかれてしまう・・・。何とかしたい。」
このような悩みを抱えていませんか?
特に、現金や普通預金・定期預金のような財産に関しては、額面通りの金額(定期預金については利息も含む)が相続税の評価額(納税額を決めるための基準)になってしまいます。
そのままでは、まったくもって節税の余地がないということです。
せっかくがんばって築き上げてきた財産なのに、自分が亡くなったら問答無用でその何割もの金額が国に持っていかれてしまう。
やるせないですよね。
何かいい方法はないものでしょうか?

そこでおすすめしたいのが「アパート経営」です。

相続税対策になるしくみ

相続税には「累進課税」という制度が導入されており、課税の対象となる資産額の合計が大きければ大きいほど、税率も大きくなるようになっています。
そして、どれくらいの金額を国に納めないといけないかは、先ほども少し触れたように「評価額」をもとに決められます。
つまり、遺産のうち国に納める分を減らし、少しでも多くを自分の遺族のものにするためには、評価額を少なくすることができればいいわけです。

ところで、アパートを経営するためには現金や預貯金を土地・建物に変える(購入する)ことになります。
現金や預貯金が不動産に変わると、まずそれだけで評価額を低減することができます。(一般的には土地が約20%減、建物が30~40%減)
また、土地や建物を購入・建築するために資金の一部を金融機関から借りた場合は、ローン返済という負の資産もできることになります。そうなると全体的な資産の額が下がりますので評価額も当然抑えられます。

それだけではありません。
購入した土地にアパートを建てるとその土地は「貸家建付地」という扱いになり、評価額はふつうの土地よりもまだ低くなります。
それに「小規模宅地等の特例」という制度を利用すれば、さらに評価額を50%下げることが可能です(アパートの土地のうち200平米まで)。

このようなしくみにより、アパート経営をしたほうが現金や普通預金・定期預金などをそのままで置いておくよりも、相続税の額を大きく減らせる可能性があるわけです。

ゆっくりしていると・・・

先ほど説明した「小規模宅地等の特例」ですが、少し注意しておきたい点があります。
2018年度の税制改正で、この特例のうちアパートのような貸付事業用宅地に関する部分に変更がありました。
それによると、特例を利用するためには賃貸用として土地を使い始めてから3年を超えている必要があります。つまり、アパート経営を始めてから3年以内に所有者が亡くなった場合は、特例が適用されないのです。
不謹慎な話かもしれませんが、人生はどこで何が起こるかわかりません。
大きなメリットを逃さないためにも早めの行動をおすすめします。

最後に

アパート経営では、どのような場所でどのような物件を所有するかなどといったことが非常に大切です。
このような情報は、信頼できる不動産会社に相談してみるのが一番。
思い立ったら吉日です。まずは地域の事情に詳しい不動産会社に問い合わせをしてみましょう。

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