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不動産投資の利回りを理解して上手に運用!

はじめに

不動産投資をしようとすると必ずといっていいほど出てくる「利回り」という言葉。
しかし不動産投資は、利回りだけでなくその他複合的な要素を頭に入れてプランを立てていかなくてはいけません。
今回はそのことについてお話したいと思います。

2つの「利回り」がある!

あなたが不動産投資を始めようとして、不動産会社に相談にいったとします。
するとまず好ましい利回りが期待できる物件を勧められるでしょう。
しかし、このときの「利回り」は以下のような計算方法になります。

(1年間の満室家賃収入を想定)÷(不動産購入価格)×100 = A(%)

この式で導き出されるAという数字は、
「表面利回り」と呼ばれ「1年間の満室家賃収入を想定」して計算したものです。
不動産投資で自分の物件が、本当に毎年満室であればよいのですが、なかなかそううまくはいかないものです。
また、この式には物件にかかるもろもろの経費(管理費・経費など)が含まれていません。

そこで、「NOI利回り」というものがあります。
NOIとは「Net Operating Income(ネット・オペレーティング・インカム」の略で「営業純利益」という意味です。それは以下の式で表されます。

(1年間の満室家賃収入 – 1年間の維持管理費)÷(不動産の購入価格 + 不動産を購入するのにかかる諸経費)×100 = B(%)

この式で導き出されるBを「NOI利回り」と呼びます。

ただしこのNOI利回りも鵜呑みにはできません。
空室が発生した場合、また突発的に発生するかもしれない建物や設備のメンテナンス費用まではこの利回りの式には反映されていないからです。

多角的な物件の情報で運用する

なかなか利回りの計算だけでは計り知れないところが不動産投資にはあります。
では、利回り以外にどのような情報で運用していけばいいのでしょうか。

「利回り」が高ければ良い物件なのでしょうか。そうとは限りません。
都市部は人の流れが多く、不動産も流動性が高く、利回りが低い数字でもわりと利益を上げやすい物件が多いです(入居希望者が常に多くいる)。
対して地方は流動性が低く、一見高利回りに見えてもそうしないと買い手がつかない空室率の高い物件も多くあります。
もちろん「都市・地方」と一概にいえるわけではなく、都市部でも流動性が低い場所があったり、地方部でも勢いのある地域があります。

もうひとつのポイントは、自分の地元から遠い場所は選ばないことです。
知らない土地だと土地勘もないし、たとえ東京で不動産会社がおすすめする物件でも流動性が高いかどうか調べるのは難しいからです。

また、「新築」「中古」の物件を見ると、新築物件の方が人気だろうと一見思いがちですが、その物件が意外とニーズの少ない場所に建っていたりするとせっかく購入してもなかなか部屋が埋まらないという可能性があります。

ということで、大手の不動産会社よりも土地勘の強い地元の不動産会社を選ぶというのもひとつの手です。また、不動産投資始めたばかりの人はどの不動産会社にしたらいいのか決めるのが難しいかもしれません。
大手・地元どちらの不動産会社を選ぶにしても複数回り、話の進め方が信頼できるか(誠意があるかどうか、大げさなところはないかどうかなど)を見ながら決めていくとよいでしょう。

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