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不動産投資~必要な税金と経費算入~

はじめに

所得税の金額は「(総収入-経費)×所得税率-控除額」という計算式で算出します。
経費が多いほど収入を圧縮でき、支払う税金は安くなります。
ただし、不動産所得の計算上、必要経費を算入できるのは、「不動産収入を得るために直接必要とされる費用」です。

経費の主な例

経費の主な例を以下に詳しく見ていくとしましょう。

租税公課

・建物・土地に関する固定資産税・都市計画税
・物件を取得したときの不動産取得税・登録免許税
・賃貸物件運営の所得に対する事業税
・その他、印紙税・自動車税など
印紙税・自動車税は不動産事業に必要と認められるものに限ります。

保険

・火災保険
・地震保険
・賃貸住宅費用補償保険など
なお、一括払いでは当年分しか必要経費として計上できません。
例えば、10年分を一回で支払った場合、経費計上できるのは最初の年だけです。

減価償却費

建物などが老朽化した部分を経費として数値化したものです。
建物の構造や用途で定められている耐用年数に応じて、毎年減った分の価値を必要経費として計上可能です。

修繕費

物件の修繕費として経費計上できるのは、維持管理費用、毀損した固定資産の「原状回復費用」になります。
例として
・建物の壁、ベランダのペンキなどの塗り替え
・ドア、トイレ、台所、換気扇など、部屋の設備の修繕
・畳の取り替え
・障子、襖の張り替えなど

借入金利息

不動産取得にあたり融資を受けた場合には、借入金の利息を経費として計上可能です。
ただし以下の費用は経費とはなりません。
・借入金の返済額の内、元本に相当する部分
・賃貸業務が開始する前の利息部分

管理費・広告宣伝費

賃貸管理会社へ支払う管理費・修繕積立金や入居者募集の広告宣伝費も経費計上可能です。

交通費・接待交際費

管理会社との打合せ、物件を見にいくため、不動産投資会社主催のセミナーに参加などの交通費も計上可能です。
また、その打合せなどでかかった飲食費用も、事業に必要と認められれば必要経費に算入できます。
領収書はしっかりと保管しておきましょう。

通信費・新聞図書費

管理会社と連絡をした際の通話料、インターネットで物件を検索するなどの事業対応部分のみ必要経費として申請できます。
また、経済の動向など、経営に影響がある情報を得るために購入している新聞・書籍の費用も経費として計上できます。

消耗品費

確定申告や物件検索をするパソコン、物件を撮影するデジタルカメラ、図面を印刷するプリンターなども経費計上することができます。

税理士に依頼した場合にかかる費用

「確定申告のやり方が分からない」「時間がない」と言った理由で税理士に依頼する人も少なくありません。
税理士に申告を依頼した場合には、税理士報酬も必要経費として計上できます。
確定申告であれば一回で5~10万円が相場のようです。

経費算入による税金シミュレーション

では実際に経費によってどれだけ税金が変わるのでしょうか?

仮に総収入が900万円の人がいたとします。
内訳は会社からの給与が500万円、不動産投資で400万円とします。

経費を一切計上せず、所得は900万円のままで計算すると
900万円×0.23(所得税率)-63万6000円(控除額)
となり、所得税額は143万4000円です。

経費を200万円計上すると
700万円×0.23-63万6000円
で所得税の額は97万4000円です。

経費を50万円さらに計上すると、控除額・税率も変わってきます。
650万円×0.20-42万7500円
で所得税の額は87万2500円です。

このように総収入が同じでも、経費計上し所得を圧縮することで、数十万円もの差がでてくるのです。

最後に

「なにが必要経費として計上できるのか?」を知ることは大切です。
また、確定申告では申告した所得に応じて、所得税のみならず住民税や健康保険料も大きく税金の額が違ってきます。
確定申告の際は、損をしないためにも必要経費を漏れなく適正に計上することをお勧めします。

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