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不動産投資の利回り 相場はどれくらい

はじめに

不動産投資における利回りの相場はどれくらいなのでしょうか?
結論から言えば、新築のアパート経営の場合で5~7%がだいたいの相場ということになります。
では、これよりも利回りが高ければ投資は成功しやすいのか?
そうとは言い切れません。
なぜなら、不動産投資においては利回りよりも実際のお金の動き(キャッシュフロー)が非常に重要なポイントとなるからです。
以下で詳しく見ていくことにしましょう。

利回りの相場

まず、利回りの相場がどれくらいであるのかから見ておきましょう(数字は表面利回りの場合です)。
アパートを1棟所有する場合、先ほども述べたように新築なら5~7%がだいたいの相場というところでしょう。
中古の場合はもう少し(+1~3%くらい)高くなります。
また、都内の物件は一般的にやや低め、逆に地方の物件はやや高めの数字になる傾向があります。
ちなみに、マンションの1部屋所有(区分所有)であれば、新築で3%前後、中古で6~7%くらいが相場のようです。
利回りだけを見るのであれば、これらの数字よりも高ければ魅力的ということになります。
しかし、利回りが高ければ投資が成功するかと言えば、そんなことはありません。
不動産投資においては利回りよりもキャッシュフローのほうが大切だからです。

キャッシュフローの重要性

キャッシュフローとは、実際に1年間で入ってくる収入から経費(管理費・保険料・税金など)とローンの返済額を差し引いたもので、わかりやすく言えば「手元に残るお金(の流れ)」ということになります。
一方、利回り(表面利回り)は「年間の家賃収入」を「その物件の購入価格」で割って算出します。
ポイントは「年間の家賃収入」の部分で、多くの場合、空室が発生することは考慮に入れられていません。
すべての部屋が埋まっていると仮定した数字で利回りが計算されているのです。
しかし、実際にすべての部屋が常に埋まっているケースというのはあまりありません。
特にアパート経営のように1棟所有(複数の部屋を所有)であれば、多少の空室があるのは一般的です。
このため、表面利回りの数字だけを見てもうかりそうと思っても、実際に経営を始めてみると空室が多くお金がうまく回らないというケースも起こり得るわけです。
いくら利回りがよくても手元にお金が残らなかったり、赤字になってしまっては意味がありません。
また、収入におけるローン返済の割合(返済比率)が50%を超えるようなケースでも、ちょっとしたアクシデントによる出費・収入の増減でキャッシュフローが悪化しやすいので注意が必要です。

まとめ

今回は不動産投資における利回りの相場と、利回りよりもキャッシュフローが重要であることを説明してきました。
実際の投資においては利回りだけで判断するのではなく、空室率やローン返済なども考慮に入れたキャッシュフローをしっかりとシミュレーションすることが非常に大切になってくると言えるでしょう。

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