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不動産投資における利回りの求め方

はじめに

不動産投資に興味を持ち、これから始めようかと考えている方。
不動産会社の広告やインターネットの記事などで「利回り」という言葉を目にすることが多いのではないでしょうか?
実は、この「利回り」ですが、不動産投資で使われるのは1種類だけではありません。
複数の種類があります。
そこで今回は、不動産投資においてよく使われる複数の「利回り」について、その求め方などを紹介していきたいと思います。

利回りの求め方

不動産投資において使われる利回りの種類には、「表面利回り」・「実質利回り」・「期待利回り」・「還元利回り」などがあります。
今回は、その中でも不動産投資を始めるにあたって特に目にする機会や実際に指標として用いられることの多い「表面利回り」と「実質利回り」の求め方を紹介します。

表面(グロス)利回り

求め方は、
「1年間で得られる総収入」÷「投資物件の購入額」×100
です。
この指標は投資物件の購入価格に対して、1年間でどれくらいの収入(家賃)が得られるかを示すものとなっています。
広告などに載っている数字は、この利回りであることがほとんどです。
なお、実際に投資物件を運用するに際しては税金や各種の経費といった出費が発生します。
しかし、式を見ればわかるように、この指標にはそれらの費用は含まれていません。
したがってこの利回りは、「投資対象を選別する際の第一段階の目安」くらいに捉えておくのが無難です。

実質(ネット)利回り

求め方は、
(「1年間で得られる総収入」-「費用」)÷(「投資物件の購入額」+「購入の際の費用」)×100
です。
この利回りは、別名「NOI利回り」とも呼ばれます。
NOIとはNet Operating Incomeの略で、日本語では「純営業利益」あるいは「営業純利益」という意味になります。
その名の通り、この指標は、実際にかかる費用を差し引いたうえでどれくらいの儲けを得ることができるか、ということを表しています。
つまり、より実状に近い数字と言えるでしょう。
ただし、より実状に近いとは言え、計算に用いられる「費用」はほとんどの場合、予測に基づく数字です。
また、収入面に関しては、空室がどれくらい発生するかという点も予測に入れておかなければなりません。
場合によっては、これらの予測が実状とは乖離したものになってしまう可能性もありますので、その点はあらかじめ考えに含めておく必要があるでしょう。

まとめ

今回は、不動産投資における「表面利回り」と「実質利回り」の求め方について説明しました。
なお、実際に投資対象を決めるにあたっては、利回りだけで判断するのは危険です。
特に、高利回りの物件には、それなりのリスク要因が多く含まれていることも珍しくありません。
実際に投資を実行するか否かについては、起こり得るリスクなどさまざまな要因を考慮に入れるとともに、利回りは数ある目安の一つに過ぎないということを念頭に置いて判断することが大切と言えるでしょう。

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f3a3f3e8bbf7be2f1d4d5cba54d2e348_s不動産投資における利回りの目安について

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