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アパート経営と一括借り上げについて

はじめに

「サブリース」という言葉を聞いたことがありますか?
アパートなどの不動産経営をしている方なら一度は聞いたことがあるでしょう。
言ってしまえば一括借り上げという契約システムで、空室リスクを解消するなどメリットが多いように見えますが、当然デメリットも存在します。
今回は「アパート経営と一括借り上げについて」というテーマでお話していこうと思います。

アパートの一括借り上げ(サブリース)について

サブリースは、不動産オーナーが所有している物件や土地を不動産会社やサブリース会社に一括で借り上げしてもらってオーナーに代わりアパートなどの物件を経営してもらうシステムのことを言います。
空室があったとしても相場の80~90%を家賃保証として受け取れるという点が魅力のひとつです。さらにオーナーは入居者募集やアパート管理・修繕も任せることもできるのです。

サブリースには賃料固定型と実績賃料連動型があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
賃料固定型は安定した収入を期待できるというメリットがありますが、賃料が相場変動に合わせることができないというデメリットがあります。
一方、実績賃料連動型は、賃料を増やせる見込みはありますが、賃料相場が下がった場合には実際の収入も減ってしまうというデメリットがあります。

サブリースで失敗しないためには

「入居者管理まで様々な管理を一括で任せられる」「収支管理がシンプルになるため確定申告が楽になる」などメリットの多いサブリースですが、もちろんデメリットやトラブルも多くあります。
サブリースで失敗しないようにするには、どんなことに気を付ける必要があるのでしょうか?
ポイントをいくつかご紹介しましょう。

例えば、トラブルのひとつとしてオーナーにとって不利な契約を結ばれてしまうという事例が多くあがっているようです。これはオーナーとサブリース会社との間で不動産に関する情報や法律に関する知識に差があることが原因だと思われます。
低い家賃保証で契約されないように、実際の数値と家賃保証がかけ離れていないか契約前に確認しておくことをおすすめします。

また、2~5年ごとの契約更新時にアパート経営の業績によって固定賃料を減額されることもあるようです。これに応じない場合、会社によっては一方的に契約解除されてしまうという事例もあります。
これを受けてオーナー側から中途解約をしたいと思っても契約書に条項がなければ解約が認められないことも多く、高額な違約金を請求する会社もあるようです。ですから、事前に中途契約解除可能かなどをしっかり確認してから契約を検討しましょう。

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