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不動産投資の収入と、それにかかる税金の分類とは?

はじめに

不動産投資を始めるのであれば、自分自身で確定申告を行う必要があります。
サラリーマンであれば、必要な税金は給料から差し引くなどして会社が払うようになっているのですが、不動産投資では自動的に税金が収入から引かれるということはありません。
そこで、不動産投資による収入でかかる税金の分類を見ていきましょう。

不動産投資の収入とは

不動産投資は、主に家賃収入から利益を出すものですが、例えばこの「家賃収入の総額」そのものに税金がかかるわけではありません。
税金がかかるのは以下の式のようになります。

所得=家賃収入など-必要経費

ここで注意したいのは収入は家賃収入だけではないことです。
では、上の式の「家賃収入など」のところをもう少し詳しく見ていきましょう。

家賃収入

もちろん、一番主になるのが家賃収入になります。
もし家賃を滞納している住人がいて実際にオーナーに入金がなくても、基本的に受け取る予定としてその分は「売上」に計上する必要があります。

礼金

賃貸物件に入居者が入るときの礼金も収入となります。

更新料

住人との間で契約更新が決まると更新料をオーナーは受け取ります。これも収入となります。

共益費、管理費など

家賃以外に水道代や電気代などを徴収する場合、収入となります。

家賃収入にかかる税金とは

では、家賃収入にかかる税金を見ていきましょう。

所得税

不動産投資で経営するマンション・アパートからの家賃収入には所得税がかかります。
なお、所得が大きいほど税の負担は重くなります。

住民税

都道府県、各市町村が教育・福祉・ゴミ収集といった行政サービスを行うための税金です。税率は、基本的に所得金額の10%となります。

不動産投資の収入の中で必要経費になるもの

不動産投資では、なるべく利益を出さなくてはいけないため「どのようなものがどれだけ必要経費になるのか」知っておく必要があります。
家賃収入から「必用経費」を引いたものが「所得」となるため、必用経費として計上するかしないかで利益が大きく違うことになります。
その必要経費には以下のようなものがあります。

・修繕費
・管理維持費
・ローン金利
・減価償却費
・広告費
・不動産収入、固定資産税

所得税で控除されるもの

収入から控除されるものは以下のようなものなどがあります。

・基礎控除
・社会保険料控除
・配偶者控除
・扶養控除
・医療費控除
・生命保険料控除
・地震保険料控除

まとめ

不動産投資では、自分で利益を把握し税金がどういう種類があるか知っておかなくてはいけません。ある程度は管理会社に任せるという手もありますが、自分自身の知識がないと万が一管理会社が不正をしていた場合は泣き寝入りをするはめにもなりかねません。
また、不動産投資は何年と長い期間をかけて成果を上げていくものなので、ニュースをしっかりチェックしておいて何年度からは何の税がどのくらい変わるか、などといったことにも関心を持つ姿勢が必要です。

68 (2)不動産の還元利回りってなに?~その意味などについて~

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