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不動産の還元利回りってなに?~その意味などについて~

はじめに

不動産投資をする人にとって「利回り」は、非常になじみ深い言葉ですよね。
「表面利回り」にしろ「実質利回り」にしろ、投資初心者の方でさえもこれらの意味をまったく知らないというケースはないでしょう。
ところが「還元利回り」という言葉になるとどうでしょうか?
こちらの場合は、「聞いたことがない」あるいは「聞いたことはあるけどはっきりとした意味は知らない」という人も多いかもしれません。
そこで今回は、この「還元利回り」という言葉の意味について見ていくことにしましょう。

還元利回りの意味

普通、「表面利回り」や「実質利回り」は、不動産投資においてアパートやマンションなどの投資対象がどれくらいのもうけを投資家にもたらしてくれるかを知るための指標として用いられています。
これに対して「還元利回り」は、不動産の鑑定においてその物件の価値を評価するために用いられるものであり、主として不動産鑑定士が使う指標となっています。
一般に物件の価値を評価するための方法としては、もう一度同じ物件を建てたときの費用を基準とする「原価法」、同じような物件の取引価格を基準とする「取引事例比較法」、その物件を所有したときに得られる収益を基準にする「収益還元法」があります。
「還元利回り」は、3つ目の「収益還元法」において用いられる指標であり、
(「その物件から得られる総収入」-「費用」)÷「還元利回り」
という計算によって導き出される金額が、その物件の評価額になるわけです。

なお「還元利回り」の求め方は一つではなく、いくつかの方法があります。
例えば、条件が似通った別の物件における過去の取引事例を参考にする方法(取引利回り)では、その物件から得られる総収入を取引価格で除した指標を「還元利回り」として用います。
この方法を用いる場合、取引価格はあくまでも「過去」の時点のものであるため、現在の市況を考慮に入れて数字を補正する必要があります。

また、借入償還余裕率(DSCR)に基づいて「還元利回り」を算出する方法もあります。
このDSCRは、投資対象のローン返済能力を表す指標で、
(「その物件から得られる総収入」-「費用」)÷「年間の元利均等返済額」
という式で求められます。
このDSCRに年賦償還率(元利均等償還率)と借入金比率(LTV)を乗じたものが、この場合の「還元利回り」ということになります。

最後に

今回は、不動産における「還元利回り」の意味について紹介してきました。
なお、「還元利回り」を求める方法としては上で紹介したもの以外に、借入金と自己資金の割合から計算する方法、土地と建物それぞれの構成割合から計算する方法、割引率を基準として物件の収益の変動率から求める方法などもあります。

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