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不動産ニュース!不正問題が続くアパートローン融資の厳格化について

はじめに

以前にも取り上げましたが、近年は不動産投資業界において大きな不正に関するニュースがいくつもありました。その衝撃は未だ尾を引いています。
これらをうけて金融機関は融資の引き締めを行っており、アパートローンの融資環境は1年前と比べて厳しい逆風が吹いています。

具体的には?

融資が厳しくなった、しかし、どういう風に厳しくなったのでしょうか?
これは各銀行によって対応が異なるのですが、一部その事例を紹介したいと思います。

例えば、従来アパートローンは物件価格の1割の頭金があれば融資していたところを、2割へと頭金(自己資金)の引き上げがありました。

それから健全性審査も厳しくなっています。
銀行側は資産や勤務先会社の規模、勤続年数、年収など審査基準が「個人属性」に偏り、投資物件の立地や事業性、将来性や安定性などを軽視していた感が否めません。
それらの視点を持っているかが現在、投資家に問われています。

また、より多くの融資を引き出すため購入したい物件ごとに法人を設立し、各法人が融資を受けることで資産規模を増やす方法として広まった「1法人1物件スキーム」を用いている投資家に対しては「資産の全体を見せるよう要求」するようになりました。
ところで法人を複数設立して融資を引き出すこと自体は違法ではありません。
問題なのは複数の法人を設立して融資を受けているにもかかわらず、金融機関には全体の運用資産の状況を伝えていない場合です。
金融機関が確認できるのは融資を求める各法人が保有する資産のみであり、収益性に難のある物件を別の法人で保有していても見破るのは難しいのです。
ですからそれを確認した上で信用が悪化している人に対しては、今までより高い金利や融資の返済を求めることがあります。

さらに厳しい目が向けられているのが、株式会社より設立時や設立後の費用が安く済む合同会社。
同スキームの法人は合同会社として設立されることも多く、1人で10社の合同会社を設立して不動産投資を行っている人もいました。
そのため金融機関はより合同会社からの申し込みに警戒するようになっています。

書類対策

これまでは預金通帳のコピーでよかったところを、原本の提出を義務づけました。
またネットバンキングであれば複数人で画面を確認し、確認時の日付を記録することをマニュアルとして定めています。
「表明保証」という新しい手続きを取る銀行も出てきました。
提出書類について顧客が原本の写しと相違がないと表明し、署名捺印のうえ保証する文書の提出を義務化しています。

その背景には金融庁も

金融庁が全国の金融機関に対して行った「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」を平成31年3月末に発表しています。

不動産関連業者の書類改ざんならびに銀行職員の不正黙認をはじめ、関与がなくても不正行為が行われた実態をモニタリングなどから記述しています。
現状の懸念されている問題点や今後の方向性「金融機関に求められる対応」、「投資家において留意すべき事項」「当庁における今後の取り組み」なども記されています。
近年の不正問題をあまり知らない投資家さんがもしいるならば、この調査結果は一読の価値があると言えます。

##最後に
融資が厳しくなるのはデメリットだけではないという声もあります。
なぜなら金融機関にしっかりと審査され、収益性やキャッシュフロー、安全性に問題がないと評価された上で投資を行えるからです。
それにより不動産投資でより失敗しない可能性が高まるといえるのではないでしょうか。

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