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不動産投資の利回りと売却のタイミング

はじめに

老後の資産形成のため、子どもや孫に残す財産のため、不動産の投資を始める方は多いと思います。
マンションやアパートなどの賃貸収益物件は、入居者がいればちゃんと収入が入るので人気ですよね。
思い描いたようにはうまくいかないなどの理由から不動産を売却したい方もいれば、売却目的で所持している不動産を高く買い取ってほしいという方も多いでしょう。
今回は「不動産投資の利回りと売却のタイミング」というテーマでお話していこうと思います。

収益物件の査定方法

所持しているマンションやアパート、土地などの不動産を売却する際、不動産にどれくらいの価値があるのかを不動産会社に査定してもらいますよね。
投資用物件の査定価格を出す方法は3つあります。

収益還元法

査定対象の投資用不動産が今後どれくらいの収入を得られるのか、収益力に基づき不動産の価格を求める方法が収益還元法です。
不動産の収益力に不動産価値は比例します。

直接還元法

「投資用物件が1年間で生み出した収益」を「その物件から得ることが妥当な投資の利回り」で割って不動産の価値を求める方法を直接還元法といいます。
直接還元法は、1年間の家賃収入から算出される表面利回りと、1年間の家賃収入から固定資産税や管理費用などの経費を差し引いた純利益から不動産の価値を出す方法なのです。

DCF法

今後得ることができる収益と売却価格から、現在の価値に割引して数値を合算して不動産価値を求める方法をDCF法といいます。
この方法は「何年後にいくらで売却する」と目標を決めておいて、その目標時期までに得ることができる収益の価値を再計算して不動産価格を出す方法です。
この方法での算出方法はかなり複雑になりますが、直接還元法よりも精度の高い評価を出すことができます。

収益物件を売却するタイミングは?

投資用物件を高く売却する場合、ベストタイミングを見極めることが重要になってきます。
どのタイミングで投資用物件を売れば良いのか、そのポイントをご紹介します。

例えば、入学や就職を控えた3月~4月の新年度時期は引っ越しのピークです。
このタイミングで売却するのであれば、投資用物件の売却には3か月~6か月程度かかりますので、9月~12月頃から準備を開始することをおすすめします。
また、投資用物件を購入して5年経過した物件もおすすめです。
なぜかというと、物件の所有期間によって売却時の税率が変わってくるからです。
所有時期が5年以下だと、5年以上経過した物件に比べて税率が2倍になります。

逆に築20年ほど経過した物件も売却タイミングのひとつです。
マンションの場合、築20年経過した物件は値引きされる割合が高いですが、この時期の物件は大規模修繕の時期でもあるため、今後費用がかさむ可能性がありますので、その前に売却するのもひとつの手です。

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