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不動産投資の利回りはどう計算する?

はじめに

アパートやマンションなど投資用物件の広告を見てみると「利回り10%」などといった表記がなされていますよね。
これから不動産投資を始めてみようかと思っている人の中には、この「利回り」というものがどのようにして算出されるのか、明確に理解できていない方がおられるかもしれません。
そこで今回は、どのようにして利回りを計算するのかについて説明するとともに、利回り以外で考慮すべきポイントなどについても紹介していきたいと思います。

実際の計算方法

では具体的に計算方法を見ていくことにしましょう。
なお「利回り」にはいくつかの種類がありますので、それぞれについて説明します。

表面(グロス)利回り

不動産屋さんの広告などに乗っている数字はほぼコレです。
計算方法は、
「年間の収入」÷「物件を買った価格」
と非常にシンプルなものになっています。
ですが、この指標の計算には固定資産税や都市計画税といった税金、あるいは維持・管理に伴う出費などは含まれていません。
そのため、この数字を使って実情に近いシミュレーションを行うことは難しく、投資を実行するかどうかを判断する際の材料としてはあまり適切とは言えないでしょう。
ただ、その分、他の利回りよりは数字が大きくなりますので、広告などに使用されることが多いようです。

実質(ネット、NOI)利回り

計算方法は、
(「年間の収入」-「税金や維持・管理などの費用」)÷(「物件を買った価格」+「買ったときの費用」)
で、先ほどの指標に各種の費用を加味したものとなっています。
このため、より現実味のある数字を弾き出すことが可能で、実情に近いシミュレーションを行うことができます。
したがって、実際の不動産投資においてはこの指標が重要になってきます。

利回り以外で考慮すべきポイント

利回りは重要な指標ではありますが、実際に投資を実行するかどうかは他の要因も合わせて考慮し、総合的に判断する必要があります。
では、どのようなポイントを見るようにすればよいのでしょうか?
少し例を挙げてみましょう。

立地

何よりも重要なポイントは立地です。
いくら高い利回りが想定できたとしても、実際に住んでくれる人がいなければ絵に描いた餅に終わってしまいます。
逆に、都心近くにあって駅からもすぐであるとか、周辺に大規模の工場や大学のような施設があるなど高い需要が見込まれるような立地であれば、想定される利回りが多少低かったとしても、投資を検討する価値は十分にあるでしょう。

ニーズと物件がマッチしているか

これも大事なポイントです。
例えば、ファミリー層の需要が多い地域なのにワンルームのような間取りでは、部屋が埋まる可能性は低くなってしまうでしょう。
逆に、学生街なのにファミリー向けの物件というのもニーズにマッチしているとは言えません。
物件のある地域でどのようなニーズが最も大きく、そしてそれにマッチした物件となっているかどうかを見極めることが非常に重要です。

最後に

今回は、不動産投資における利回りの計算方法と、利回り以外で考慮すべきポイントについてまとめました。
繰り返しになりますが、実際に投資を実行するかどうかを決める際には利回りだけでなく他の要因も合わせて考慮し、総合的に判断することが大切です。

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