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不動産投資で賃貸経営を選んだときの表面利回りの目安

はじめに

不動産投資を考えたとき、真っ先に思いつくのがアパートやマンションなどの賃貸経営でしょう。
そして、得られる利益を検討するときに参考にするのが利回りではないでしょうか?
ただ、チラシや広告などで目にする利回りは「表面利回り」といって実状とは異なることがほとんどです。
しかし、それでも目にする機会が多いわけですから、参考にできる数値がどのくらいか少し考えてみましょう。

表面利回りって?

先ほども話しましたが、表面利回りは実態を表している数字ではありません。
なぜかというと、数値を出す際に諸経費を計算に入れていないからです。
計算方法としては、年間で得られるであろう収入を物件購入費用で割り、そこに100をかけて%で示します。中古物件なら入居になっている部屋から得られる年間収入、新築なら満室を想定した年間収入を用いて算出します。

まさしく「表面的」な数字であるので、これだけを目安にして行動するには危険が伴います。危険を回避するためには修繕費・保険料・固定資産税などの諸経費を計算に入れた実質利回りを導き出す必要があるのですが、初心者が手を出すとかえって混乱する可能性が高いです。
ですから、まずは表面利回りの使い方を覚えて、不動産投資に慣れてきたら実質利回りを活用するのが理想的です。

投資対象で相場が変わる?

では、目安となる表面利回りがどのくらいか気になるところですよね?
しかし、賃貸の利回りの目安といっても一概にいくらとは言えません。
それは一口に賃貸といっても一棟のアパート・戸建・区分マンションと投資先が色々あるからです。
そして当然ながら投資先によって、その相場が異なります。
東京都内なら区分マンションの新築で3〜4%、中古で6%前後となり、戸建であれば新築で5〜6%、中古なら6〜8%、どんなに高くても16%といったところです。
アパートに関しては都内では投資対象としては、RC物件は数が少ないため木造物件の相場にはなりますが新築で6%、中古で8%くらいです。

このような相場は地方にもありはしますが、ほとんど参考にはなりません。
地方は都心と違い、人が少ないので一度空室が出るとその状態が長引くことが多いからです。
加えて戸建はリフォームやリノベーションがしやすく、それらを施すことで利回りを大幅に上げることが可能となるので、相場は参考程度となります。

まとめ

ここまで話してきたように表面利回りは、ただの目安に過ぎません。
それも投資対象の目星をつけるための目安です。
目星がつけられたのなら、そこから実質利回りを算出したり、立地条件などの周辺環境を調べたりと本格的に投資すべきかの検討に移ってください。
検討をすることなく利回りだけを見て不動産投資をするのは、ギャンブルと何ら変わりません。ギャンブルではなく、しっかり投資をして資産を築き上げていきましょう。

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