menu

更地の不動産投資で地代の相場を知る方法~利回りから知ることもできる?~

はじめに

近年、不動産投資は人気を博し、2016年には金融機関の不動産融資残高が過去最高額を記録しました。
「不動産投資ブーム」とも言える状況にあったわけです。
その後、融資引締めもあって現時点ではやや落ち着きを見せている不動産投資ですが、ブームの影響で地域によっては賃貸物件の供給過多となっているケースも珍しくありません。
そのような中、注目を集めつつあるのがシンプルに土地のみを貸す「更地賃貸」です。
今回は、そのような更地賃貸において地代の相場を知るための方法について考えてみることにしましょう。

地代の相場を知るための方法

今回は、以下の3つの方法を紹介します。

利回りから算出する方法

「積算法」あるいは「利回り法」と呼ばれている方法で、今回紹介する方法の中では最も正確に地代を算出できると言われています。
このため不動産鑑定士が適切な地代を算出する必要が生じた場合などに、この方法が用いられたりします。
具体的には「土地の価格に期待利回りを掛け、それに必要な経費(主として固定資産税や都市計画税など)を加えた金額」を1年あたりの地代とするわけです。
ちなみに「期待利回り」とは、投資した金額に対して年間あたりに得られると期待される収益の割合(利益率)のことで、一般的には2%程度に設定されるケースが多くなっています。

税金から算出する方法

「公租公課倍率法」と呼ばれており、税金をもとに地代を算出します。
計算方法は非常にシンプルで「土地を保有していることで課せられる税金(固定資産税および都市計画税)の年間額に、ある程度の倍率を掛けた金額」を1年あたりの地代とします。
倍率は一般的には3~5倍となることが多いようです。

類似物件から算出する方法

近辺にあって条件も似通った別の土地の地代を参考に、その土地の地代を算出する方法で「賃貸事例比較法」と呼ばれます。
土地の価格や税金のみから地代を算出すると、場合によっては周辺の地代と大きなギャップが発生してしまうこともあります。
そのような場合にこの方法を併用すれば、より実状に近い地代を設定することができるわけです。
ただし、当然のことながら近隣に類似物件が存在しないケースではこの方法を使うことができません。

上記以外の方法

この他にも、国税庁が公示する路線価から算出する方法や、貸し出した場合にその土地が生み出すであろうと想定される収益から算出する方法などもあります。

最後に

更地賃貸では「維持・管理の手間が掛からない」「その土地に建物を建てるのは借地人であるため建築費や設備費・維持費などが不要」「都市部以外でもそれなりの需要がある」「国や企業の動きによっては急激に価値が上昇するケースもある」といったメリットが存在します。
もちろん「固定資産税が高額」「ある程度の広さがいる」「坪当たりの賃料収入が低い」といったデメリットも存在しますが、物件の建築費用も高騰している今の状況では検討してみる価値があるかもしれません。
更地賃貸の不動産投資を検討するにあたって地代を算出する場合には、ぜひ今回の記事を参考にしてみて下さい。

f3a3f3e8bbf7be2f1d4d5cba54d2e348_s不動産投資で気になる利回り、アパートでの目安は?

eeae9f803675d12bf8f84c3f0ec50d6d_s不動産投資で賃貸経営を選んだときの表面利回りの目安

関連記事

  1. writing-1149962_1280

    不動産投資の法人化と経費面の税金対策

    はじめに個人で不動産投資をし、収益をあげ事業規模が大きくなっている方にとって今後の税金対策は悩み…

  2. 889ec7c9741efb98425e45312a9765df_s

    相続が起こったら年金の手続きも忘れずに!

    はじめに自分の親や配偶者などの身近な人が亡くなると当然ながら相続が発生しますよね。その際…

  3. 4121541b90b39140f090f76a41e23493_s

    不動産を相続した場合、契約関係はどう引き継ぐ?

    はじめに相続の資産は現金や持家だけとは限りません。例えば、故人が運営していた賃貸物件を相続し…

  4. ed83564c3a09aa28870cffa484a07907_s

    不動産投資~必要な税金と経費算入~

    はじめに所得税の金額は「(総収入-経費)×所得税率-控除額」という計算式で算出します。経…

  5. 56f5a148a5a12416b75455169a6f6e48_s

    相続で土地を分筆したい!そのためにはどうすればいい?

    はじめに相続においては、複数の相続人が被相続人の土地を相続することがあります。この場合、共有…

  6. e7b7fd0ece7bec25b10496d055d38172_s

    投資の判断を狂わす「損失回避性」に気を付ける!

    不動産投資を含め、どんな投資でも始める際には、損失やリスクが気になるものです。投資に失敗する危険はな…

  7. e17516db652e8da1a8d83fe874a9b9d2_s

    不動産投資・利回り相場高めの中古マンションが狙い目?!

    【はじめに】新築マンションに比べると中古マンションの利回りは高めです。利回りが高いからと…

  8. ff15cd4fa7872b26e6aa6ad26a6d84ab_s

    不動産投資は相続の税金対策になる!

    はじめに最近「終活」という言葉をよく聞くと思います。自分の死後に備えて、物を整理したり、…

最近の記事

  1. 4067876_s
  2. 4484228_s
  3. 090a34171e2576195ef03bfa409c078a_s
  4. 031012bb37de3ba06d81aa7502f6d9a0_s
  5. 7d9efd2bd16d7d11ad7eff61a59ad5de_s
PAGE TOP