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不動産投資で気になる利回り、アパートでの目安は?

はじめに

最近では副業の一つに数えられる不動産投資。
興味を持って始めた人もいれば、そうでない人もいますよね。
相続などによって親が所有していたアパートやマンションなどの投資用物件を引き継いだ人です。これに該当する人は必ずしも好きで不動産投資を始めたわけではないはずです。
そこで、そんな人たちのためにアパート経営でどのくらいの利回りがあれば妥当なのかなどについて話していきたいと思います。

利回りの平均は?

不動産投資をするなら避けては通れないのが利回り。
簡単にいってしまえば、投資したお金を家賃収入でどのくらい回収できるかを示した指標であり、%で表記するのが一般的です。
そして、この数字は投資用不動産に関連する調査などで平均が出されています。

このような調査の結果から中古アパートなら広告などに載るもので5〜8%、諸費用なども考慮に入れたもので3〜5%が平均的な利回りとされています。
つまり、これが一つの目安になります。
この範囲内で運用できているのならひとまず安心していいと言えるでしょう。
なぜ中古物件の数値を紹介したかというと、相続などで引き継いでいる物件なら自ずと中古となるからです。

なお、土地のみを引き継いでそこに新築アパートを建てるような場合は、主な投資費用が建築費だけとなるので先ほど挙げたような平均値はあまり目安にはなりません。
ちなみに、建築費用がメインの場合は利回りは高くなるのがほとんどです。

空室率も考えよう!

不動産投資だと、どうしても利回りを気にしてしまいますが、アパート経営はそれだけではダメです。
空室率にも目を向ける必要があります。
空室率とは字が示す通り空室に関する数値です。

とりあえず誰か一人借り手を見つければいい戸建や区分マンションと違い、大抵一棟で運営するアパートは複数の入居者を確保しなければなりません。
むしろ、確保することで採算を取る投資方法です。
ですから、空室を無視することはできません。

そして、その指標が空室率になるのですが、アパート全室に対しての空室の割合を示したものになり、年間の空室率を求めることでアパートの稼働具合が見えてきます。
求め方としては、「空室数に空室期間をかけた値」を「部屋数に12または365をかけた値」で割る形になります。月単位なら12で、日単位なら365をかけます。

例えば、この計算によって空室率が5%なら、アパートの稼働率は95%となります。
もし、この数字が次の年で極端に下がるようなことがあれば、アパートそのものに問題があるか、もしくは周辺に条件の良いライバルが出現したかなどのことが考えられます。
結局のところ、空室率の変動が利回りの変動につながるとも言えるのです。

まとめ

知識が乏しいままアパートを引き継いだ場合、収益性を示しやすい利回りにとらわれることもあるでしょう。しかし、それだけで全てが見通せるわけではありません。
利回りに大きな影響を与える空室について数値化した空室率や空室を作り出す要因そのものなど見なければいけない指標は利回り以外にも多々あります。
ただ、こういったことを全て一人で把握するのは容易ではありません。
ですから、せっかく引き継いだ財産を無駄にしないためにもプロに相談し、収益性の高いアパート経営を目指しましょう。

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