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税金対策よりも大切なこと、不動産投資の住宅ローン問題

はじめに

さて問題です。
不動産投資をされている皆さんにとって2種類のローンがあることをご存じの方もいると思いますが、投資物件を購入するにあたって融資を利用できるローンは以下2つの内どちらでしょうか?
(1)住宅ローン
(2)不動産投資ローン
正解は───。

答え合わせ

「住宅ローン」は自分で居住する場合に限られているため、不動産投資で融資を利用するには「不動産投資ローン」を選択しなければなりません。
つまり目的が「住む」or「貸す」かによって利用できる融資の種類が異なるということです。
また住宅ローンは不動産投資ローンと比較すると金利が低く、融資の敷居も低いという特徴が挙げられます。
加えて前者には税制上のメリットがあり、次の段落で紹介します。

税金対策が可能?住宅ローンのメリット

「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」という制度があります。
これは住宅を購入したり増改築したときに一定の条件を満たすと、「住宅ローンの年末残高×1%」が毎年の所得税や住民税から最大40万円まで控除されるという制度です。

12月末の住宅ローンの残高が4,500万円なら1%は45万円となるので、上限である40万円が翌年の減税額になります。
最大10年間利用することができるため、長い目で見るとちょっといい車や海外旅行に行けるような金額が控除されるので税金対策としてお勧めです。

ただし、不動産ローンでは上記を利用することは不可能です。

横行する不正

持ち家取得促進のため、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携している長期固定金利の住宅ローン「フラット35」。
投資目的での利用は契約違反ですが、居住用と偽って融資を引き出す不正が横行しています。
2019年8月30日の朝日新聞によると「マンション投資に不正利用された問題で不正が疑われる例が新たに49件、すでに不正の疑いがあった113件の融資額が23億円であったことが判明した」と発表しています。
またこれらのほとんどはフラット35の中でも優遇金利が適用されるローンが使われているのです。

危ない橋を渡る前に

前述の通り投資不動産の販売であるにもかかわらず、住宅ローンを斡旋している業者もいるが現実です。「年収250万から可能」「自己資金0でキャッシュバック」、「借金は帳消しにできる」などを謳い文句に不動産投資初心者を狙った不動産セミナーも存在するようです。

つい甘い話に連れられ手を出してしまう、もしくは違法行為であることを知らずに騙されたとしても、投資物件で収入を得る事を目的に住宅ローンを利用するのは銀行に対する詐欺行為であり、れっきとした違法行為なのです。

本当は不動産投資に使用していることが仮にバレた場合、金融機関からローンの一括返済を求められることがあり、その責任は不動産所有者へ移行されます。
はたして一括返済を求められた際に支払えるでしょうか?
支払えなければ競売にかけられ自己破産といった流れになるかもしれません。
また闇金が狙うのは自己破産した人たちです。
何故なら自己破産をした人は5年もしくは10年に渡り消費者金融からお金を借りられないからです。
バレなければ大丈夫という短絡的な考えから目先の利益だけにとらわれてしまうと、思わぬ落とし穴に足元をすくわれ、結果大きな損失を被る場合があります。

最後に

昨年から不動産投資業界において不祥事が続いています。
興味はあるものの、不祥事により不動産投資が怖いと思われている方も多いでしょう。
実は不祥事はどこの業界でも存在します。
重要なのは何故それが起きたのか、自分が同じような失敗をしないようにするためにはどうしたらいいのかを学ぶことが大切です。

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