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不動産投資の利回りと家賃収入アップのコツ

はじめに

不動産投資をしている人にとって、家賃収入は不動産投資の成功に大きく関わってきます。
もしマンション経営や不動産経営をする場合、投資額に対していくら収益があるかを表した数値を「利回り」といいます。
今回「利回りと」「家賃収入を上げるためには?」をまとめたので、不動産投資を考えの方はぜひ参考にしてみてください。

表面利回りと実質利回り

投資商品を購入する際、みなさんが指標としているのは、利回りだと思います。
利回りとは、投資に対する収益を一年単位で表した計算方法です。
計算方法は、以下のとおりです。
年間収入 ÷ 物件価格 × 100=表面利回り

それに対して実質利回りの計算方法は、以下のとおりです。
(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り

多くの不動産で見られる利回りとは、満室を想定した表面利回りです。
それに比べ、実質利回りはランニングコスト(空室損失料・修繕積立金・固定資産税など)を含めているのでより現実的な数値といえます。

具体的な例で見ていきましょう。
例えば初期費用が2000万円だとして年間90万円の家賃収入だとします。
表面利回りは4.5%になります。
「管理費+修繕積立金」は年額12万円、固定資産税4.5万円、不動産仲介手数料年間3万円、購入時諸経費50万円だとします。
上の実質利回りの計算式に当てはめると、

(90万-12万-4.5万-3万)÷(2000万∔50万)×100=3.44%

となり、実質利回りは3.44%になります。
もし仮に不動産物件で同じ表面利回りだとしたら、実質利回りが高い物件を選びましょう。

空室対策と

家賃収入があればあるほど、不動産投資は成功といえます。
逆に空室があると、不動産投資にリスクがつきます。
例え利回りがいいとしても、空室が多ければ意味はないですよね?
そのため、オーナーとしては空室を減らしていく努力が必要になります。
具体的に空室を作らない方法を下記に見ていきましょう。

簡単にできるものとして、共有場所の清掃があります。
意外に見落としがちな「エントランス」「ごみ置き場」「駐輪場」などの場所です。
意外と内見にきた人がチェックしている場所です。
こまめな清掃を心がけましょう。
入居者に人気の設備を導入するのも重要です。

近年入居者に欠かせないエアコンや無料Wi-Fi、宅配BOXなどを導入してみるのも手ですね。
大掛かりなものとして、リノベーションやリフォームがあります。
費用がある程度かかりますがどうしても築年数が古かったり、トレンドに合わない間取りだった場合、人気物件に生まれ変わる場合もあります。

このようにいろいろな方法で空室対策はできます。
そうすれば、築年数が古くても空室はできにくく、家賃を下げるリスクを負わなくてすむでしょう。

まとめ

上記で述べたように、家賃収入が高ければ利回りも上がります。
しかし表面利回りだけ見ることは危険です。
「利回りが高い」ことは、魅力的に見えるかもしれませんが、購入価格が安いことが多いからです。購入価格が安いということは、「築年数が古い」「立地条件が悪い」などなんらかのマイナスポイントがあるかもしれません。

そういう場合、修繕費が多くかかったり空室リスクがでてきてきます。
家賃収入を上げるためにも、空室を作らないことが重要です。
そうすれば、不動産投資もきっとうまくいくことでしょう。

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