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不動産投資で家賃や利回りを見る際の注意点

はじめに

不動産投資で物件選びをするときにまず目につくのは、家賃や利回りなどの条件というパターンが多いでしょう。
しかし「高い家賃収入が得られそうだから」「利回りが高いから」と言っても、そのような物件を選べば必ず投資が成功するとは限りません。
物件情報に掲載されている数字を鵜呑みにしても、額面通りにいくかどうかはわからないということです。
そこで今回は不動産投資で家賃や利回りを見る際の注意点について考えてみたいと思います。

実情とマッチした数字になっているか?

最も気をつけたい点は、物件情報に表示されている利回りの根拠となる家賃が、実情とマッチした数字になっているかどうかということです。
建物が新築のケースや現状で入居者が入っていないケースでは、表示されている家賃はあくまでも「想定される金額」です。
その金額が実情より高くなっていれば、当然のことながら利回りも実際より高く表示されていることになります。
表示されている利回りの根拠となる家賃が、同じ地域で条件が類似した別物件の家賃とかけ離れたものになっていないかどうか、注意する必要があるでしょう。

また、すでに入居者がいる物件の場合も、気をつけるべき点があります。
それは、その入居者がどれくらいの期間、その物件に住んでいるかということです。
特に10年とか15年といった長期にわたって住んでいた場合、入居したときは物件も新しかったでしょうから、家賃もそれなりの金額だったと考えるのが妥当でしょう。
そして、その後も同じ家賃で住み続けているとしたら、実情との間にかい離が生じている可能性があります。

なぜなら、その人が退去した後、新しい入居者が入ったとしても、物件が古くなっているので後の人が同じ家賃で住んでくれるとは考えづらいからです。
ですので、すでに入居者がいる場合にはいつから住んでいるのかを確認しましょう。そして長期に及んでいる場合には、やはり同じ地域の条件が類似した別の物件の家賃とかけ離れた数字になっていないかどうかをチェックする必要があるでしょう。

空室リスクを考慮する

物件情報に記載されている利回りは、常に満室状態となっている場合の家賃収入を前提にした数字になっていることが多数です。
その場合、もし空室が発生すれば、利回りどおりのリターンを得ることはできません。
いくら利回りの数字が良かったとしても、入居者が入ってくれなければ、収入は0円です。
逆に、利回りがそれほどの数字でなくても、条件が良くて常に満室状態が期待できるような物件であれば、安定的に収入を確保できます。
ですので、家賃や利回りを見る際には、空室リスクのことも頭に入れておくようにしましょう。

最後に

不動産投資は、他の投資に比べればリスクはそれほど高くないと言われています。
しかし、投資である以上、リスクが全くないわけではありません。
先ほど紹介した空室リスクや老朽化のリスク、災害リスクなど、いくつかのリスクが存在します。
また、一般的に利回りが高ければ高いほどリスクも高くなりがちです。
したがって、投資対象の物件を選ぶときには、利回りや家賃収入などの数字ばかりに気を取られるのではなく、他の要因も十分に考慮したうえで最終的な判断をするようにしましょう。

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