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不動産投資における利回り計算の仕方

はじめに

これから不動産投資を行おうと考えているあなた!
「利回り」
という言葉の意味はしっかりと押さえられているでしょうか?
この言葉は不動産投資を行うにあたって非常によく目や耳にする言葉でありますが、意味は一つではありません。
つまり、いくつかの種類があるのです。
そこで今回は「利回り」という言葉の意味や計算の仕方を紹介したいと思います。

それぞれの意味と計算の仕方

いくつかの種類がある中でも、最もよく使われ、最もよく目にするのは「表面利回り」(グロス利回り)と「実質利回り」(ネット利回り・NOI利回り)の2つです。
以下に詳しく見ていきましょう。

表面利回り

投資先をピックアップするときに不動産会社の広告(物件情報)を見ると思いますが、そこに記載されている利回りはほぼコレです。

計算の仕方としては「1年間にその投資先から得られる家賃収入」を「その投資先の購入金額」で除し、それに100を乗じて%にしたものになります。
例えば、購入金額が3000万円、1年間の家賃収入が225万円(月187500円)のケースなら表面利回りは7.5%です。

式を見てもわかるように、購入金額が低く家賃が高ければ単純に表面利回りは高くなります。
注意しなければならないのは、購入金額が低いということは、低くなるだけの何らかの事情があるということです。
そして、そのような事情というのは入居者が集まりにくい要因と同じであることがほとんどです。
したがって、あまりにもこの数字が高い物件は、気をつけたほうがいいと言えるでしょう。

実質利回り

実際に投資用の不動産を購入し、運用していく際には、様々な経費がかかってきます。
実質利回りはそのような経費も加味したものです。

計算の仕方としては(「1年間にその投資先から得られる家賃収入」から「収入を得るためにかかる経費」を差し引いたもの)を(「その投資先の購入金額」に「購入するためにかかる経費」を加えたもの)で除し、それに100を乗じて%にしたものです。

「収入を得るためにかかる経費」とはランニングコストのことで、管理委託費や火災保険などの保険料・共有スペースの光熱費・設備の修繕費用などに加え、固定資産税もこれに含まれます。

また「購入するためにかかる経費」には登記の際にかかる費用や印紙代・不動産取得税・不動産会社に支払う仲介手数料などが入ってきます。

例えば、先ほど例に出したケースで「収入を得るためにかかる経費」に60万円、「購入するためにかかる経費」が300万円だとすれば

(225万-60万)÷(3000万+300万)×100=5.0%

となります。

最後に

ここまで見てきたように、両者の利回りを比べてみると実質利回りのほうがより現実に即した数字となっています。
したがって、実際に投資を開始するかどうかを判断するときには実質利回りがその基準の一つとなってくるでしょう。
しかし、不動産投資では空室リスクをはじめとしていくつかのリスクが存在しています。
例えば、いくら利回りがよくても入居者がいなければ、家賃収入そのものがゼロになってしまいます。
投資先を選ぶときには、利回りばかりに気を取られず、起こりうるリスクや立地条件など他の要因も加味して、総合的に判断するようにしましょう。

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