はじめに

不動産投資によって、税金に悩まされるサラリーマンの皆さんは多いはずです。悩むよりも先に対策を行っていきましょう。税金対策を行う事で、トータルでは現金のプラスになる場合もあるので、地道に実施していく方法を紹介しましょう。

家賃収入と税金対策

不動産投資ではアパートやマンションを手に入れて、それを他人に貸す事で収入を得る事を目的としています。当然の事ながら収入に対しては、税金の支払いが発生する事になる訳です。

「所得税」と「住民税」の支払いです。家賃収入は10種類ある所得の区分では、「不動産所得」になります。不動産投資はサラリーマンの限られた節税対策なのです。

総合課税と分離課税

「総合課税」とは、サラリーマンなどの給与所得や事業所得、不動産所得もこれに分類されます。全ての所得を合計する事で課税の額が決定されます。これにより、一方が赤字の場合には、相殺してマイナスを減らす事になるのです。

「分離課税」の場合は、それぞれ単独の課税計算によって、税額を導き出します。

不動産投資が税金対策になる仕組みがある

まず知ってもらいたいのは、「減価償却」と「損益通算」について理解する事です。

減価償却費が節税のポイント

「減価償却」は投資物件の購入費用を、耐用年数に応じた費用を計上する事で課税額を減らします。必要経費の扱いと同じです。金額が大きいので、節税には不可欠な要素です。

購入費用は完了しているため、実際には帳簿上での収支となる為に経費としての支出がないので、その分の費用が浮く事になるのです。収支がマイナスでも、実際には現金の利得があります。

損益通算が赤字を解消する

サラリーマンの収入は給与所得がほとんどですので、他の収入があった場合には、会社が必要経費を扱うように、個人でも経費を差し引く事で、無駄な支払いを押さえる事につながります。

家賃収入においては、アパートの修繕費や維持費などが経費となります。同じように所得の申告の場合でも、家賃収入である不動産所得が赤字となった場合には、サラリーマンの給与収入から差し引く事で、課税される対象額を減らす事が出来るのです。結果的に税金を減らす事が出来ます。

20万円ルールの活用

サラリーマンの場合には、給与所得以外に他の収入の合計が20万円以内であれば、申告は不要となります。対象となるのは、年末調整を行った給与所得があるサラリーマンで、給与の年間収入が2,000万円を超えない事とその他の収入が20万円以内であることが条件です。

サラリーマンでも青色申告のすすめ

青色申告は基準によって、2つがあります。副業としての事業規模が「5棟10室基準」の場合、青色申告では10万円の控除を受ける事が出来ます。

65万円の控除を受ける場合は、事業規模が拡大した時であり、サラリーマンの副業というよりも、個人事業として独立して不動産業を生業にする場合におすすめします。他にも経費の拡大など特典があります。

まとめ

節税目的で投資物件を購入するのは意味が異なります。本来の目的は、黒字による資産運用が正しいのです。節税対策は、不動産所得の経費の扱いや総合課税による損益通算や、投資物件の減価償却を確実に計上する事が大事です。それぞれの役割を理解する事をおすすめしています。