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サラリーマンの不動産投資が税金対策になる仕組み~投資初心者向け~

はじめに

たとえば、年収800万円のサラリーマンの場合、所得税率は23%、年収1000万円の場合なら所得税率は33%にもなり、さらに住民税も課されますので、控除などがあるにしても、結構な額の税金が給与から引かれることになります。
このため、一定以上の年収を稼いでいるサラリーマンなら、税金を節約(節税)したいと考える人も少なくないでしょう。
このような節税の手段として、不動産投資を利用できるという話を聞いたことはありませんか?
今回は、サラリーマンの不動産投資が税金対策になる仕組みについて説明します。

税金対策になる仕組み

サラリーマンの給与から天引きされている所得税や住民税などの税金は、「所得」に対して課せられています。
所得税法によりこの「所得」は、給与、不動産、譲渡、退職金など10種類に分類されます。
サラリーマンの場合、会社から受け取る給料はこのうちの給与所得であり、副業として不動産投資を行った場合には給与所得以外に不動産所得を得ることになります。
そして、この「給与」と「不動産」という2つの所得は合算して計算し、その合算した所得額に対して税金がかかってくることになります。
このような税金の課せられ方は「総合課税」と呼ばれます。

「給与」と「不動産」という2つの所得を合算した額に税金が課せられるということは、不動産所得の経費を多くして赤字を出せば、全体的な所得が減ることになり、結果的に課せられる税金も少なくなるということです。
といっても、当たり前のことながら、ただ単に赤字を増やすだけでは、投資をする意味がありません。
そこで鍵になるのが「減価償却」という仕組みです。
減価償却とは、建物の購入にかかった費用を複数の期間に渡って配分し、経費として計上していくことをいいます。
この仕組みを利用すれば、実際に支出金を発生させることなく経費を計上することができ、実際のキャッシュフローはマイナスになっていないにも関わらず会計上は赤字にすることができるようになります。
つまり、サラリーマンとして一定以上の年収があり、それなりの額を納税している人が不動産投資を行って、減価償却を利用し全体的な所得を圧縮したうえで確定申告をすると、すでに天引きされた所得税の一部が返ってくる、というのが不動産投資による税金対策の仕組みなわけです。

このように、減価償却の仕組みを使って所得を圧縮し節税をはかるわけですから、一概に「サラリーマンの不動産投資」といっても、収益を目的とする場合とではやり方が異なり、収益と節税という双方の目的を両立させることは困難と考えられます。

最後に

不動産投資における会計上の注意すべき点としては、借入金の元金返済は経費として計上できないことなどがあります。

また、減価償却期間が終わると、会計上は黒字となって全体的な所得が増え、所得税率も上がることになります。
そうなると、所得税は増えるのに、元金返済によって手持ちのお金は減っていくという事態になってしまう可能性も考えられます。

これ以外にもリスクはいくつか存在しますので、サラリーマンの人が税金対策として不動産投資を行う場合は、しっかりとした知識を持つとともに、信頼して相談できる不動産会社と関係を作っておくことも大切になってきます。

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