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不動産投資の運用と利回り計算

はじめに

土地活用においては、利回りをしっかり把握しておくことが大切です。利回りとは「投資した額に対して一定期間で得られる利益の割合」を表すものです。
一般的には一定期間とは1年間で計算されます。
不動産経営を考える場合は、空室を減らして入居率を高めることが最も重要です。入居率が高まることによって収益も上がり、利回りも高くなります。

利回りの種類と計算方法

利回りには大きく2種類あり、表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回り

物件価格に対して、どの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表す数値です。
表面利回り = 年間収入 ÷ 購入価格 × 100
例として土地購入費+建築費用が1憶円、家賃8万円、貸室10室という物件があるとしましょう。その場合の年間収入は、
月額収入80万円×12か月=960万円となり、
960万円÷1憶円×100=9.6
表面利回りは9.6%になります。

実質利回り

家賃収入から各資産税や各種管理費・維持費、不動産会社に支払う経費などを差し引いた額を購入費用で割った数値です。以下が計算式になります。
実質利回り =(年間収入 - 年間支出)÷ 購入価格 × 100
毎年かかる経費を差し引いて計算するので、より現実的で正確な収益力を判断することができます。

例:土地・物件価格3000万円、家賃3万円のマンション10室、年間支出200万円の場合、
年間家賃収入=3万円×10室×12ヵ月=360万円 
実質利回り=(360万円-200万円)÷3000万円×100=約5.3% 

入居率と利回りの関係

しかし、入居率が低ければ利回りを上げることはできません。
例えば現在の入居者の傾向は「バス・トイレが別々の部屋は入居率が高い」、または「和室よりフローリングの洋間が好まれる」とか「築年数は古いがリフォームによってきれいな部屋や外観を持っている物件」などは人気があります。
さらに「ペットも飼える部屋」や「インターネット無料サービス」等の付加価値を考える必要もあるでしょう。
不動産投資において、入居率が低く空室が多くあることは、利回りも下がり、赤字経営になってしまいます。入居率を上げるためには、その地域の立地や情勢・時代のニーズなどを踏まえた部屋の提供が大切です。

まとめ

不動産投資の運用においては、多額の金額を投資するので、第一に収益性を高め、その回収に努めることが最も重要です。そのためには、投資する物件の表面利回りや実質利回り、想定利回りなど慎重に試算、想定することが大切です。
その物件の立地の状況や、時代のニーズやトレンドに合った部屋を提供し、入居率の高い不動産経営を行いましょう。

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