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不動産投資にかかる税金~利回りにも影響~

はじめに

超低金利時代で銀行にお金を預けても全く増えないし、年金は毎年減り続けていて将来どうなるかわからない。
このような状況で「自分年金」作りも兼ねて不動産投資に興味を持つようになった方も多いと思います。
不動産投資の広告を見ると、10%を超えるような利回りが書いてあることも多く、魅力的ですよね。
しかし、広告に書いてある利回りはその多くが「表面利回り」と呼ばれるもので、税金などの経費が考慮されていません。
特に不動産投資では様々な税金を納める必要があり、この納税額は実際の利回り(実質利回り)に影響を与えますので、不動産投資を始めるにあたっては税金についてもしっかりと理解しておく必要があります。
今回は不動産投資にはどのような税金がかかってくるのかについて説明します。

利回り

まず、利回りについて簡単に理解しておきましょう。
広告などに載っている表面利回りは「年間に得られる収入」を「物件購入価格」で割ったものです。
これに対して、実質利回りは「年間に得られる収入から、税金などかかった経費を引いたもの」を「物件購入価格」で割ったものであり、こちらの方がより現実的な数字です。
であるからこそ、実質利回りに影響を与える税金についてしっかりと理解しておく必要があるのですね。

不動産投資にかかる税金

それでは、不動産投資にかかる税金についてみていきましょう。

物件を買うとき

物件を買うときには、消費税・不動産取得税・登録免許税などがかかります。
ただし、土地付きの物件を買った場合、土地の部分に消費税はかかりません。
また、不動産取得税は都道府県に、登録免許税は国に対して納税するもので、両者とも税額は物件の評価額によって変わってきます。

物件を保有しているとき

不動産物件を保有すると、固定資産税と都市計画税が課税されます。
これらの税金は、物件を保有している間は毎年納めなければならないものです。
また所得税と住民税も納める必要がありますが、この両者は家賃収入だけでなく、給与なども含めた全ての収入に対してかかってきます。

物件を売ったとき

物件を売ったときには譲渡税がかかります。
ただし、譲渡税は物件を売った金額にかかるのではなく「譲渡所得」に対してかかるものです。
「譲渡所得」とは、「物件を売った金額」から「物件を買った金額」や「買うときにかかった費用」「売るときにかかった費用」を差し引いた金額のことをいいます。
ですから、これらを差し引いた結果、利益が発生しなかった場合には譲渡税はかかりません。
加えて譲渡所得については所得税や住民税もかかります。
ただし、譲渡所得に関しては他の所得と合計するのではなく、それらとは切り離して計算することになっています。

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