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物件購入で利回りを目安にする際の注意点

【はじめに】
不動産投資用の物件を探していると、不動産会社の広告などで「利回り」という言葉をよく目にします。
簡単に言うと、賃貸経営をした際にどれくらい利益が出るか?という数値です。
しかし、利回りにはいろいろな種類が存在するので、広告に載っている利回りのみで物件を決めてしまうのは賢明とは言えません。
今回は、利回りの種類、計算方法、注意点についてまとめます。

【利回りの種類と計算方法】

・表面利回り
主に物件広告で見られる利回りです。あくまで物件購入をした年の計算なので、適切な維持管理をしていかないと下がっていくでしょう。計算は以下の通りです。
表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

・実質利回り
家賃収入から必要経費(固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、不動産会社に支払う費用など)を引いた額を不動産購入費用で割った数値です。
計算式は次の通りです。
実質利回り(%) = (年間家賃収入 – 年間支出) ÷ 物件購入価格 × 100

・想定利回り
アパートが満室になった時の家賃収入を、物件購入にかかった費用で割った数値です。
不動産広告に載っている利回りは、この想定利回りを指している場合も多いです。あくまでも、「不動産会社が予想した家賃で、満室になった場合を想定して算出された数値」ということを認識しておく必要があります。想定利回りの計算式は、以下の通りです。
想定利回り(%) = 年間収入 ÷ 購入価格

【利回りを目安にする場合の注意点】

不動産会社の広告に記載された想定利回りがいくら高くても、実際に賃貸経営をすると空室が出てくることもあります。
また、部屋の位置やその時々の入居者同士の人間関係などにより、同じアパート内でも人気がある部屋・ない部屋が出てきてしまう可能性もあります。そうなると、人気がない部屋の家賃を下げるなど入居者を呼び込むためのサービスをする必要も出てきます。
このような理由から、実質利回りは物件購入当初の想定利回りより下がると考えておいた方が良いでしょう。
それを踏まえたうえであれば、広告に掲載された利回りや、地域ごとの平均利回りも目安として役立てることができます。
また、地域ごとの平均利回りを参考にする場合も、一概に利回りが高い方が得とは言えません。
例えば、東京23区内の4,000万円の物件と、地方の3,000万円の物件があって、満室の場合の家賃収入が両方とも300万だったとします。同じ家賃300万でも、全社の物件は利回り7.5%、後者は利回り10%となります。
東京23区内は住居の需要も多いので空室リスクは抑えることができますが、地方の物件の場合は交通の便や無料駐車場などの付加価値がないとなかなか満室になりません。
数字だけ見ると、想定利回りができるだけ高い方が得のように思えますが、一概にそうとは言えないのです。
表面利回りや想定利回りを購入の目安にする場合は、物件の立地やその地域の需要などにより空室リスクも考えて判断する必要があります。

【まとめ】

今回は、不動産の利回りと、利回りを目安にして物件を選ぶ場合の注意点についてまとめました。
物件購入は大きな買い物です。購入する際にはここでご紹介した計算方法を活用し、地域環境、空室リスクなども考慮したうえで検討しましょう。

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