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損益通算は会社員の不動産投資でも使える?

【はじめに】
将来働けなくなったときも生活費を得られる、子供に財産を残せる、節税できるなどのメリットから、副業代わりに不動産投資を始めた人は多いと思います。
しかし、不動産投資のことをよく知らない人からすると、メリットの一つとしてよく言われる「節税」について疑問を持たれるのではないでしょうか。
普通に考えたら、今の仕事の収入に家賃収入も加えられたら、その分かかる税金も高くなりそうですよね。
今回は、不動産投資と節税を語るうえで外せない「損益通算」というキーワードに焦点を当ててみたいと思います。

【損益通算について】

1.損益通算
節税の話になると必ずと言っていいほど「損益通算」という言葉が出てきます。
損益通算は、簡単に言うと複数の事業の利益と損失を合わせて計上し、相殺できる仕組みのことです。

例えば、株の売買と不動産投資をやっている人がいたとします。
運よく株で多くの所得を得たときは、普通は所得税をその分多く納めなければなりません。しかし、最近始めたばかりの不動産投資では初期費用などで赤字が出ています。
このような場合、損益通算を使うことで、不動産投資で出た赤字分を株取引で得た利益から引くことができ、結果的に税金が安くなります。

このように説明すると「いくつもの事業を手掛ける経営者でないと使えない裏技では?」と思う方も多いかもしれません。
しかし、損益通算は副業をやっているサラリーマンでもできる方法です。

2.不動産所得と損益通算
ここでは、サラリーマンをしながら副業で不動産投資を始めた人を例に考えてみます。
サラリーマンは、毎月会社から給与を得ています。給与なので、各種税金が引かれた額を手取りとして受け取ります。また、引かれすぎた税金は年末調整で所定の書類を提出することにより還付されます。(医療控除、扶養控除、障害者控除など)
ところが、不動産投資を副業で始めると、会社で行う年末調整の他に不動産で得た収入についての確定申告が必要になります。
不動産投資を始めた当初は、不動産の購入代金、登録免許税、印紙税などの初期費用がかかる上に、入居者も少ない状況です。ほとんどの場合、初年度は赤字になると言えます。
かかった経費を家賃収入から引いて赤字分を計算し、さらにそれを給与所得から引きます。結果的に給与から天引きされた分が還付され、節税につながります。
ただし、次に挙げる費用については、不動産の赤字に含むことができません。

・生活に必要ではない、別荘の貸付けによる赤字
・金融機関から受けた融資で、土地部分にかかる利息

また、不動産所得を計算するときに「経費」として認められないものについても注意が必要です。経費として認められる費用は、あくまでも「投資に必要」と判断された費用のみです。

【最後に】

今回は、不動産投資と節税を語るときに頻繁に出てくる「損益通算」という用語についてまとめました。
損益通算を利用した節税のみを目的に不動産投資を始めるとうまくいかない可能性が高くなってしまいますが、将来安定した収入を得たいなどの目標がある人にとっては副次的な効果として大きなメリットと言えるのではないでしょうか。
不動産投資を始める際は長い目で見て「将来どれくらいの収入を得たいか?」「どんな投資方法が現実的か?」を考え、計画を立てるようにしましょう。

651d88f37211903ac2996d459df2317e_s「不動産投資で節税対策!」のウソ、ホント

6938e101be7e0942f8945803482efc1d_s資産運用をはじめるときに考えること

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