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投資用不動産の平均的な利回りと改善点

【はじめに】
利回りは、投資においてのリターン(収益)とリスク(危険性)を表す指標です。
また、不動産投資において利回りは時期や用途・立地条件でも異なってきます。
この記事では、利回りの平均や利回りを維持するポイントについてご紹介して行きたいと思います。

【2つの利回りの定義】

前回の記事でもご紹介していますが、不動産投資には、2つの重要な利回りがありますので、おさらいしていきましょう。
・まずは「表面利回り」です。
これは
「年間総家賃総額」÷「総投資額」
で算出できるもので、不動産会社の物件広告などに掲載されます。

・つづいて「実質利回り(NOI利回り)」です。
これは
(「年間家賃総額」−「年間費用総額」)÷「投資総額」
で算出されます。これは「家賃」から「費用」を差し引いてさらに投資総額で割りますが、物件にかかる「費用」が大きくなれば「実質利回り」も低くなります。
このことから「表面利回り」では見えてこなかったものが、「実質利回り」を見ることとで実際の状況を把握することができます。
利回りの平均といったときにも、この「実質利回り(NOI利回り)」のパーセンテージを確認します。

【1年間に掛かる総費用の項目とは?】

それではここで、「実質利回り(NOI利回り)」で重要な「費用」の項目を見ていきましょう。
・土地固定資産税
・都市計画税
・建物固定資産税
・BMコスト
・水道光熱費
・維持修繕費
・PMフィー
・建物保険料
・入居者募集費用
・原状回復費(住宅の経年廊下部分でオーナー負担となるもの)

この項目の中で注目すべきは「減価償却費」が含まれていないことです。
NOIは日本語で「営業利益」と訳される場合もありますが、会計上で減価償却費が控除される営業利益とは異なるということに注意が必要です。
さらに「NOI」はキャッシュフローとも異なり、「費用」の中に「借入金の元本返済額」「借入金返済利息」「税金」も含まれません。それは「NOI」が物件自体から生み出されるキャッシュを表した数字だからです。

【現在の不動産投資においての平均的な利回りの考え方】

現在の平均的な利回りは、金利が下落傾向にあることから下がり続けている状況です。またリスクが高く流動性の低い物件ほど、利回りが高くなります。このことから、現在の利回りは、ハイリスクハイリターンの関係にあるといえます。

【実質利回り(NOI利回り)を維持するポイント】

「実質利回り(NOI利回り」を維持していく方法としては、「実質利回り(NOI利回り)」が下降しないようにすることが重要です。そのためのポイント3つ。
1つ目は、空室率の少ない不動産を選ぶこと。
2つ目は、築浅物件を選ぶこと。
3つ目は、長期でテナントに入居してもらう点になります。

不動産投資の利回りの確認には、「一般社団法人日本不動産研究所」で半期に一度公表している「不動産投資家調査」などご利用されることをおすすめします。さらに周りだけでなく、不動産のエリアや地域、立地条件などを総合的に判断して、よりよい不動産投資につなげて行きましょう。

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