menu

投資用不動産の平均的な利回りと改善点

【はじめに】
利回りは、投資においてのリターン(収益)とリスク(危険性)を表す指標です。
また、不動産投資において利回りは時期や用途・立地条件でも異なってきます。
この記事では、利回りの平均や利回りを維持するポイントについてご紹介して行きたいと思います。

【2つの利回りの定義】

前回の記事でもご紹介していますが、不動産投資には、2つの重要な利回りがありますので、おさらいしていきましょう。
・まずは「表面利回り」です。
これは
「年間総家賃総額」÷「総投資額」
で算出できるもので、不動産会社の物件広告などに掲載されます。

・つづいて「実質利回り(NOI利回り)」です。
これは
(「年間家賃総額」−「年間費用総額」)÷「投資総額」
で算出されます。これは「家賃」から「費用」を差し引いてさらに投資総額で割りますが、物件にかかる「費用」が大きくなれば「実質利回り」も低くなります。
このことから「表面利回り」では見えてこなかったものが、「実質利回り」を見ることとで実際の状況を把握することができます。
利回りの平均といったときにも、この「実質利回り(NOI利回り)」のパーセンテージを確認します。

【1年間に掛かる総費用の項目とは?】

それではここで、「実質利回り(NOI利回り)」で重要な「費用」の項目を見ていきましょう。
・土地固定資産税
・都市計画税
・建物固定資産税
・BMコスト
・水道光熱費
・維持修繕費
・PMフィー
・建物保険料
・入居者募集費用
・原状回復費(住宅の経年廊下部分でオーナー負担となるもの)

この項目の中で注目すべきは「減価償却費」が含まれていないことです。
NOIは日本語で「営業利益」と訳される場合もありますが、会計上で減価償却費が控除される営業利益とは異なるということに注意が必要です。
さらに「NOI」はキャッシュフローとも異なり、「費用」の中に「借入金の元本返済額」「借入金返済利息」「税金」も含まれません。それは「NOI」が物件自体から生み出されるキャッシュを表した数字だからです。

【現在の不動産投資においての平均的な利回りの考え方】

現在の平均的な利回りは、金利が下落傾向にあることから下がり続けている状況です。またリスクが高く流動性の低い物件ほど、利回りが高くなります。このことから、現在の利回りは、ハイリスクハイリターンの関係にあるといえます。

【実質利回り(NOI利回り)を維持するポイント】

「実質利回り(NOI利回り」を維持していく方法としては、「実質利回り(NOI利回り)」が下降しないようにすることが重要です。そのためのポイント3つ。
1つ目は、空室率の少ない不動産を選ぶこと。
2つ目は、築浅物件を選ぶこと。
3つ目は、長期でテナントに入居してもらう点になります。

不動産投資の利回りの確認には、「一般社団法人日本不動産研究所」で半期に一度公表している「不動産投資家調査」などご利用されることをおすすめします。さらに周りだけでなく、不動産のエリアや地域、立地条件などを総合的に判断して、よりよい不動産投資につなげて行きましょう。

388a916cb9826be35041c1b8da9d663b_s相続税対策にも?退職金を不動産に投資するメリットと注意点

nichinan0I9A2671_TP_Vレトロ調なアパートをオーダーメイド。気をつける点は?

関連記事

  1. ed83564c3a09aa28870cffa484a07907_s

    賃貸併用住宅でお得に投資

    【はじめに】賃貸併用住宅というものをご存知でしょうか?オーナーの住居と賃貸用のスペースが一緒…

  2. 8ecb323b0632f3aa0a24dc27ab80781c_s

    誰でも取得できるの?登記簿謄本の取得と閲覧方法について

    住民票や、戸籍謄本は個人情報になり、誰でも簡単に取得する事はできませんが、不動産の登記情報である、土…

  3. LISA141018307529_TP_V

    投資用不動産を減価償却費で計上する際に知っておくべきこと

    不動産投資を行っていくうえで重要な経費のひとつに、「減価償却費」というものがあります。不動産投資を行…

  4. 6a33c2f49601f0923c3c89cce41aef97_s

    利回りが高くても収益性が高いわけではない!?

    不動産投資のための物件選びとして、よく用いられる数字に「利回り」があります。「利回りがいいので、この…

  5. 95b6ee78411db402f8a98ee78dc8e48a_s

    不動産投資における利回りの目安とは?

    はじめに不動産投資といえば、「利回り」という言葉をよく耳にすると思います。実際に投資物件を探…

  6. e2ada8574dca55db08ba6f577dc4c67f_s

    利回りとキャッシュフローの違いと考え方

    不動産投資家の中には、実質利回りを意識して不動産経営をやっていたはずなのに、いつの間にか赤字続きで経…

  7. 95b6ee78411db402f8a98ee78dc8e48a_s

    定年後からの不動産投資~節税にもなるその仕組みとは?~

    【はじめに】「不動産投資」というと、一昔前は富裕層や投資家など一部の人がするイメージがありました…

  8. be96a15259be8e777ae396bf1642f328_s

    京浜東北線沿線の利回り上位物件はどんな特徴がある?

    【はじめに】不動産投資を少しでもかじったことのある方は「利回り」という言葉を聞いたことがあるかも…

最近の記事

  1. e17516db652e8da1a8d83fe874a9b9d2_s
  2. 92b8cd9ba02bedfa4793a52c531af09f_s
  3. SEP_327215200714_TP_V
  4. YUSEI_9V9A5290_TP_V
  5. 66 (5)
PAGE TOP