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利回りの目安はどのくらい

【はじめに】
最近は給料以外に収入を得る方法としてさまざまな資産運用の話が出ていますよね。その中の一つに不動産投資もあります。そこで不動産投資を始めようと情報誌などを見ると必ず利回りという言葉を目にするはずです。利回りが高いほうが良さそうな気がしますが、本当はどうなのか不安だったりしますよね。
そこで今回は不動産投資における利回りについてみていきます。

【利回りとは】

そもそも利回りは投資金額に対し得られる利益のことです。不動産投資における利回りは投資額に対して一年間の家賃収入がどのくらいの割合かを示したものです。
不動産投資には表面利回り、想定利回り、実質利回りの3つの利回りがあります。
表面利回りは雑誌などの広告に使われます。単純に年間の家賃収入を投資額で割って計算します。管理費や税金を考慮に入れていないので実際の利回りは、確実に表面利回りより低くなります。

表面利回りは物件が空室だと年間収入が算出できません。そこで家賃相場から家賃を設定し、満室と想定して計算する利回りが想定利回りです。こちらも広告に多く掲載され、とくに新築物件に使われます。実際の利回りよりも高くなるのがほとんどです。

管理費や税金などの諸経費を入れて計算するのが実質利回りです。実態に近い数字が計算できるので、物件の収益力を計るのに有効です。
不動産広告に載っている利回りは表面利回りか想定利回りなので、実態とは少し離れていることを理解しておきましょう。

【利回りの目安】

不動産投資に興味を持ち始めた人にとって実質利回りを考えるのは難しいはすです。結局のところ広告を頼る他ないと思います。
では、広告に記載されている利回りのどのくらいが購入の目安になるのでしょうか。
東京都心部の区分マンションで表面利回りは築年数が20年以内くらいであれば6%前後で、20年から35年くらいであれば7%から8%を超えていれば購入目安になります。
不動産投資に慣れている人なら都市計画税、固定資産税や購入費用などの経費を計算に入れて実質利回り5.5%以上を購入するなどの独自の目安を持っていたりします。
慣れてきて独自の目安を持てるとブレなくなります。それまでは広告などを頼りに勉強していきましょう。

【利回りに惑わされない】

不動産投資は利回りが高ければいいわけではありません。とくに地方での不動産投資は利回りだけを見ていると危険です。
地方の投資用マンションなどは利回りが都心部に比べて高く表示されています。一見魅力的に感じてしまいますが、これは都心部よりも地方が物件の価格が安いからです。ただ、地方は空室になる可能性が高いので満室時で考える想定利回りはあてになりません。

また、築年数が古くなればなるほど購入価格は低くなります。なので表面利回りは高くなりますが、空室になるリスクがあるだけでなく管理費や修繕費が高くなります。それに家賃も高く設定できないので収入が少なくなります。

このように利回りだけで物件を判断するのは適切ではありません。
物件は利回りだけでなく、立地条件や物件の状態などを考慮に入れて判断しなければなりません。
利回りは不動産投資をするための判断要素の一つでしかないということです。

【まとめ】

資産運用として魅力的な不動産投資ですが、目先の数字に踊らされてはダメです。繰り返しになりますが、利回りはあくまで判断要素の一つです。全てではありません。
利回りが高いからといって上手くいくわけではないです。失敗しないためにはさまざまな条件を検討して投資するのか判断しなければなりません。始めのうちは難しいことだらけで大変かもしれませんが続けていき、ゆとりある生活を目指しましょう。

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