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不動産投資における利回りの計算方法について

【はじめに】
私たちは不動産の収益性を測る指標として「利回り」を考慮に入れることが多いですが、そもそも「利回りって何?」と思われている方も多いのではないでしょうか。

今回利回りの種類、計算方法などについて紹介してみたいと思います。

【利回りとは】

利回りとは簡単に言うと投資した額に対して年間いくらくらいの収益が得られるかをパーセンテージで示したものになります。

例えば1000万円を投資して10%の利回りが得られる商品があったとしましょう。

この場合、1000万円 × 10%(年間) = 100万円 となるので

年間で100万円の収益があることになります。つまり、投資した1000万円の元を取るのに10年かかることが分かります。

【利回りの種類】

不動産投資における利回りは大きく4つに分類されます。

1. 表面利回り
2. 実質利回り
3. 借入金返済後利回り
4. 自己資金投資利回り

以上4つです。
まず表面利回りの計算方法ですが、

表面利回り = 年間合計賃料収入 ÷ 物件購入価格 × 100 となります。

また想定表面利回りと呼ばれるものの場合、年間の入居率が100%であると想定して計算したことになります。

次に実質利回りですが、こちらは不動産の運用に不可欠な諸経費を考慮して計算した「利回り」ということができます。

実質利回りの計算式は、

実質利回り =
年間合計賃料収入 – (空き室コスト + ランニングコスト)÷ 物件購入価格 × 100

となり表面利回りに比べより詳細な物件の収益性が分かる式となっています。

さらに借入金返済後利回りの計算式についてですが、こちらは実質利回りの式に物件購入のローン支払いも含めたものになります。

借入金返済後利回り =
年間合計賃料収入 – (空き室コスト + ランニングコスト + 年間借入金返済額)÷ 物件購入価格 × 100

最後に自己資金投資利回りについてですがこちらは投資した自己資金に対していくらくらいのリターンがあるかを示す計算方法になります。これまでの「割る数」に入っていた「物件購入価格」が「投資自己資金」となっている点に注目です。

自己資金投資利回り =
年間合計賃料収入-(空き室コスト+ランニングコスト + 年間借入金返済額) ÷ 投資自己資金 × 100

【まとめ】

いかがでしたか?
利回りの種類、計算式について簡単に紹介いたしました。利回りだけを完全に鵜呑みにするのはよくありませんが、どの式がどんな意味を持っているのか理解することは大切です。ぜひ参考にしてください。

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