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利回りの良い不動産投資とは?利回りについて考えてみる

不動産投資をするとき「どうやったら利回りよく投資ができるか」、またそもそも「利回りの良い不動産投資とはどんな投資なのか」色々考える人も多いと思います。

今回不動産投資をする上で、利回りの良い不動産投資をする方法について紹介していきたいと思います。

【不動産投資には新築、中古どちらの物件が良いのか】

新築の物件は空き室が少なくなる傾向があり、また物件自体の資産価値も高くなっています。
空き室がすぐ埋まれば利回りは高くなりますが、新築だと物件価格も高くなるため利回りは低くなりがちです。

一方、中古物件の場合、空き室対策がネックになってきます。
物件価格が年々下がっていくのに伴い家賃の下落はしょうがないとしても、空き室が増えてしまうと利回りは低くなってしまいます。リフォームなどをして家賃を上げるか、物件の借主に内覧してもらい空き室が埋まるよう不動産管理会社などに働きかける必要があります。

【賃貸需要のあるエリアの物件か?】

現状、高い利回りの物件でも賃貸需要が低いエリアの場合、長い目で見ると利回りが低くなっていくケースがあります。
利回りは物件購入時が一番高くなるケースがほとんどですので、賃貸重要がなく空き室になるリスクが高ければなおさら利回りの下落が起こりやすくなります。
しっかり入居者を確保できるのか、また「開発が進む見込みのある地域か」などを考慮に入れましょう。

【長期入居の場合も加味して利回りを考える】

長期入居者が多い物件は利回りが高くても、将来的に見たら高利回りを期待するのは難しいと考えた方が良いかもしれません。
その理由として長期入居者が新築で入居した当時は高い家賃が設定されていることが多いのでその時の家賃収入から利回りを計算すると当然利回りは高くなるからです。
しかし実際には、入居から10年ほど経つと周辺地域の相場に合わせた家賃に設定しなおす必要が出てきて、その分利回りも下がってしまうと考えられます。

ですので長期入居者がいる場合、現状の利回りがその物件の正確な収益性を示しているとは限りません。

【リフォーム・修繕費のコストを抑えられたら利回りも安定する】

家賃収入を単純に物件価格で割っただけの表面利回りとは直接的に関係ありませんが、年間必要経費なども加味して計算される「実質利回り」とリフォーム・修繕費の関係は密接だと言えます。

中古物件の場合、お安くリフォーム・修繕などができれば大幅な家賃アップにつながり、高利回りをキープすることも可能です。あとは空き室が埋まるよう不動産会社・管理会社との連携を密にしていきましょう。

【まとめ】

いかがでしたか?
利回りのよい不動産投資には物件の良し悪しや、立地条件の良し悪し以外に投資をする上での戦略がキーポイントになってきます。

中古物件をどのタイミングで手に入れるか、もしくは新築物件をいかに早く満室にするかなどポイントとなる点がいくつかありますので参考にしてみてください。

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