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不動産投資の基準・目安となる「利回り」について

不動産投資を行う上でポイントとなるキーワードに「利回り」という言葉があります。
この利回りには「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3種類ありそれぞれ不動産投資をする上で物件選別の基準・目安になります。
今回「表面利回り」「実質利回り」についてまとめてみました。

【投資用物件の指標となる利回りについて】

①表面利回り
表面利回りは物件から得られる家賃収入などを物件価格で単純に割ったものに、さらに100をかけたものになります。例えば1000万円の物件があるとして、そこから得られる家賃収入が100万円だとすると、

年間収入(100万円) ÷ 物件価格(1000万円) × 100 = 10

つまり表面利回りは10%ということができます。

②実質利回り
次に実質利回りについてですが、こちらは家賃収入から管理費や固定資産税などの諸経費を引いたものを物件価格に購入時の諸費用を足した額で割り100をかけた値になります。

先程の例でいえば(諸経費を40万円とする)

{年間収入(100万円) - 諸経費(40万円)} ÷ {物件価格(1000万円) + 購入時の諸経費(200万円)} × 100 = 5

つまり、実質利回りは5%ということができます。

【表面利回り、実質利回りそれぞれの特徴】

表面利回りは実質利回りに比べ、長い目で見るとそんなに変化のあるものではありません。それゆえ、長く使える指標と言えますが、細かな数字は考慮に入れていないため正確なお金の計算をしたいときにはあまり有効な指標ではありません。

一方で、実質利回りは物件の維持管理にかかる費用も考慮して数値化しますので表面利回りよりは細かな指標として扱えます。
しかし、一方で実質利回りは管理費などがかかるときとそうでないときで値が変化しやすく、あくまで瞬間的な物件の利回りを表す指標と捉えておきましょう。

【まとめ】

今回、「表面利回り」、「実質利回り」について説明してまいりましたが、実際に高利回りの物件を手に入れるためにはコツがあります。
また不動産一括査定サイトなどを利用して利回り高の物件に絞って検索することもできます。そしてこの場合新築物件、中古物件、新古両方、マンション限定の物件を取り扱っているポータルサイトなどニーズに合わせた物件の検索ができるようになっていますので参考にしてみてください。高利回りだからよい物件とも限りませんので、そのあたりの注意点などについて別の機会に紹介できたらと思います。

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