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不動産投資利回りの理想を現実にする「事業計画書」

不動産投資を始めるにあたって利回りは重要な指標です。表面利回りを基に物件選びをする方も多いかと思いますが、ただ高利回り物件を探すより、まず理想とする利回りを目標に据えたうえで計画を立てるのは堅実です。では、理想とする利回りを実現させるために、そしてそれを維持するためには何が重要なのでしょうか?

・経営前に決まっている!?

理想の利回りを現実のものにできるかは、実は経営前にほとんど決まっていると言っても過言ではありません。それだけ不動産投資は計画が重要で、しっかりとした計画のうえで経営を始めれば失敗がほとんどないミドルリスクな投資なのです。計画を立てるのであれば、漠然とした目標だけや、経営者とは名ばかりで実際の経営は管理会社に丸投げという状態ではいけません。

勿論、専門知識もある程度必要な投資なので助けになってくれる会社は必要ですし、計画を立てたうえで管理会社に管理を任せることは出来ますが、経営が始まる前から人任せ、営業マンに言われるままに契約をして進めていくようではリスクが大きくなるばかりです。経営者である以上、自分の投資計画、事業計画には責任を持って携わりましょう。

・利回りの理想を現実にする事業計画書

事業計画を立てるうえで重要なのは、理想的な表面利回りと現実利回りの差をできるだけ小さくすることです。では、現実的な事業計画を立てるうえで、どんな点に注意する必要があるでしょうか?

■ぶれない指針が必要

まずは、明確な目標を立てることです。何のために、年収いくら儲けるために不動産投資をするのかをハッキリさせなければいけません。何事も目標が明確になっていなければ詳細を決めることは難しいですし、問題が生じた時に冷静に正しい判断が出来ず、その場しのぎの解決方法を探してしまいがちです。

柔軟な経営は大切ですが、何が起きてもぶれない、指針をもつことはもっと重要です。そして目標を立てる時も、夢のような目標ではなく現実的なものかどうかを冷静に検討してみましょう。

■細かな目標を立てる

最終的な目標を立てたのであれば、そこを達成するための細かな目標をいくつかの分類ごとに立ててみましょう。大きくわけて、建築計画・資金計画・収支計画の分野で計画することが出来ます。

建築計画では、駐車場・マンション・アパートなど、どんな不動産で投資するのか、ターゲットは誰か、またそれにあった土地はどこかを計画します。不動産投資は立地ありきです。理想の利回りを現実のものに出来るかは、土地選びに大きく影響します。

資金計画においては、投資資金をどう調達するか、金融機関の融資を受ける場合の借入金額や返済期間を考えます。そして、さらに長期的な経営を想定したうえで収支計画を立てましょう。不動産の経営部分、家賃設定や管理費、修繕時期や、その費用など毎年の収支計画を立てるのです。この時点では既にどんな不動産を活用するか決まっているので、目標とする表面利回りも出すことが出来ます。

■計画書上は失敗しても大丈夫!

どこか不安なところが出てきたなら、どうにかなるだろうと軽く見て、目をつぶって先に進めてはいけません。まだ計画書を作っているところなので、いくらでもやり直しがきく段階です。不安を解決できるように、また理想的な利回りに近づけるために、それぞれの分野の計画を調整していきましょう。

・まとめ

不動産投資をするなら高利回りを願うのは経営者として当然です。しかし、漠然と高利回りを願っても、理想として掲げても、簡単に実現できるものではありません。理想の利回りを現実的なものにするためには、経営を始める前の事業計画の段階からしっかり計画を立てることが重要です。

明確で現実的な目標をたて、そのうえで分野ごとに細かな目標、計画を立てるようにしましょう。計画段階では不安や失敗があっても大丈夫です。それを無くし、クリアしたうえで経営に臨むことで理想を現実に近づけることが可能になってきます。

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