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利回りが平均値でもダメ?不動産投資の利回りが示す値とは?

不動産投資において、より現実的な利益率を考えるうえで実質利回りを意識して計算される経営者は多いのではないでしょうか?
実質利回りが低いなら利益が期待できないとして、物件購入をパスするのは当然ですが、高すぎる良くない要因が考えられ経営にふさわしくないと聞いて、とりあえず平均的な利回りの物件に決めた!という方もおられるようです。
しかし、実質利回りが平均値だから、平均値を超えているから安定した利益を生み出せる、不動産投資に成功するというわけではありません。

・実質利回りの平均値は?
物件購入価格だけでなく、管理費や修繕積立金、固定資産税といった不動産経営におけるランニングコストを含めたうえで年間の利益率を計算する利回りのことを「実質利回り」と言います。
実質利回りが、6%以下になる物件は利益を生み出すのが難しくなると一般的に言われています。
しかし、一般財団法人日本不動産研究所が実施している不動産投資家調査によると実質利回りの平均値は4.5%程で、年々低下している傾向にあります。
理想と現実の平均値の差はこれほどにもあるのです。ということは、平均値を基準にしてしまうと、利回りの低い、利益を生み出さない物件を購入してしまうことになるのでしょうか?

・何を基準とした利回りの数値なの?
比較材料として、また日本の不動産業界の傾向を知るという上では上記で取り上げた実質利回りの平均値は参考になります。しかし、利回りの数値は立地環境や物件用途、築年数によって大きく異なります。実際に先ほどの調査結果の4.5%というのは、不動産投資における全国の平均値です。
しかし、都内では3~4%であるのに対し、東京以外の都心では、5.5%と利回りの数値は高く、異なります。
また、利回りの違いは構造や間取によっても異なると言っても過言ではないでしょう。
総面積が同じサイズの物件でも、ファミリー向けのみの物件に対し、ワンルームで部屋数が多く確保できれば、家賃収入は増えるため利回りは高くなるのです。
ですから不動産経営者は、どのエリアで、どんな物件、部屋数で経営するのかを決めたうえで、可能な限り条件が似ている不動産経営での実質利回りを基準として比較する必要があります。
そうすれば、実質利回りの数値を判断材料として正しく用いられるだけでなく、経営においての需要や、何がライバルとなるのかを把握する点でも役立ちます。

・利回りが高ければ大丈夫なわけではない!?
利回りが立地環境や用途などいくつかの要因によって異なることを理解しているなら、利回りが高い物件が必ずしも良い物件と言えないということも自ずと理解出来るはずです。
例えば、立地という点で考えてみましょう。
全国平均値からも分かるように、地方は都内に比べ利回りが高い傾向にあります。しかし、これは地方の方が単純に都内に比べ物件価格が安いだけかもしれません。
築年数が古い物件であれば、物件価格はもっと安くなり利回りの数値を高くします。
ですから利回りが高ければ良い物件というわけでなく、むしろリスクのある物件かもしれないのです。
利回りの数値が高低する要因に目を留める必要があるというわけです。

・まとめ
全国の不動産投資における実質利回りの平均値は、4.5%という調査結果が出ています。
しかし、実際の利回りは投資物件の種類や、立地環境、部屋数などの要因によって異なります。
ですから、経営者は不動産投資スタイルごとの実質利回りの平均値を基準にする必要があります。
そして、利回りを指標とする時には、その数値よりも、むしろその数値が示す要因の部分に目を留めるべきでしょう。
そうすれば、適正な判断を下すのに役立つはずです。

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