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利回りが高くても収益性が高いわけではない!?

不動産投資のための物件選びとして、よく用いられる数字に「利回り」があります。
「利回りがいいので、この物件だと安定した収益が得られます!」と、利回りの高さだけで、物件の良さを語る営業マンもいますが、利回りだけで判断するのは危険です!なぜなら、利回りが高い物件=収益性が高い物件ではないからです!

・不動産投資で目指すべくは収益性!
不動産投資に費やした費用、土地や物件購入費用を1年間の不動産経営でどれだけ回収できるかを表した「利回り」。物件を売る不動産会社や建設会社がこの利回りを経営の成功率を表す数字として使う事や、確実に初期費用を回収して安定した経営を行いたいという願いから、物件選びの際には利回りばかりを気にしてしまうかもしれません。
勿論、利回りの数字は物件価値や経営を行う上での目安とはなりますが、不動産投資で目指すのは利回りの高さではなく、収益性の高さです!利回りの高さばかり気にしていると、収益を生みだせるかという本来目指すべきところを見失ってしまう可能性があります。それは、利回りを数字上だけ高くできる仕組みがあるからです。

・利回りの高さは表面的!?
利回りと呼ばれていますが、実際には「表面利回り」と「現状利回り」の2種類あります。表面利回りとは物件の満室時を基準とした利回りの事です。それに対し、現状利回りは、実際に経営している状態、空室なども含めた時の利回りです。一般的に不動産屋などが用いる利回りの数値は表面利回りが使われています。1年間満室である事を前提に計算された利回りなのです。
そのため、目安にはなりますが、実際は経営を始めると、空室が少なからずあります。現実にはその期間がどれだけ続くかは分かりませんが、経営に適していない物件であれば半年続く場合や、空室が半分以上という事もあり、表面利回りで提示されている数字は、実際には大幅に低くなるのです。
表面利回りが高いから収益性が高いと思っていても、空室が続けば収益性の低い物件になってしまうのです。

・収益性が高いわけではない!?
他にも注意すべき点があります。それは利回りを高くしている理由です。利回りが高くなる条件には、物件・土地が安い、もしくは家賃を高く設定している物件という場合です。購入費用が安いのは経営者としては嬉しい話ですが、土地が安いところは特に、立地条件が不動産経営に向いていない可能性があります。
購入費用を安く抑えられても、入居者が集まらなければ収益を生みだす事は出来ません。また、利回りの数字に注目して、家賃設定を高くしても、立地や物件に見合ったものでなければ、やはりこの場合も入居者が付かず空室になってしまうでしょう。

・まとめ
「利回りが高い=収益性が高い」と思ってしまう様な営業をされることがあるかもしれませんが、実際にはイコールではありません。満室前提という現実的ではない表面利回りでの計算が一般的となっているからです。また、安い物件を購入する事、もしくは家賃の設定を高くするだけでも表面利回りは高くなります。数字上だけ利回りを高くする事は可能なのです。
しかし、それが収益性に繋がるという訳ではありません。利回りにとらわれすぎると、収益性を生みだすという大事な部分を見失ってしまう可能性があります。利回りはあくまでも物件選びや経営上の判断材料、比較材料の一つとみなすことを忘れない様にしておきましょう。

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