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不動産ニュース アパートローンの審査とスルガ銀行の問題

はじめに

不動産投資では、物件購入のために通常の住宅ローンを使うことはできません。
住宅ローンではなく不動産投資専用のローン、通称「アパートローン」を利用しなければならないことになっているからです。
両者のローンに関しては種類や目的が異なることから、その審査内容にも違いが見られます。
ところで、ここ数年、アパートローンに関しては、スルガ銀行の不正をめぐる問題が大きく世間を騒がせています。
そこで今回の不動産ニュースでは、アパートローンの審査ではどのような点が重要視されるのか、スルガ銀行の問題とも関連付けながら考えてみたいと思います。

物件の収益性が重要視される

アパートローンの審査においては、物件の収益性にかなり大きな比重が置かれます。
住宅ローンの審査とアパートローンの審査を比較した場合、両者で最も異なるのはこの点といえるでしょう。
そもそも、アパートローンは投資に対する融資です。
このため、融資にあたってはその投資、つまり賃貸経営が成功するかどうかが非常に重要視されます。
それによって貸付金を回収できるかどうかに大きな影響が出るからです。

そして、物件の収益性と経営との間には密接な関連があります。
たとえば、近隣に大学や大きな工場など大勢の人が集まる施設があって、アクセスも良好な地域に建っている新しくきれいな物件なら、それなりの集客が期待できるはずです。その結果、経営が成功する可能性も高くなるでしょう。
反対に、需要がほとんどなく、アクセスも不便な地域にある古くて汚い物件であれば、集客はかなり難しくなります。
そのようなケースでは、融資が断られる可能性も高くなることでしょう。

ところで、スルガ銀行をめぐる問題では、「物件の収益性について不正が行われていた」との指摘がなされています。
具体的には、スルガ銀行が購入をすすめる物件のレントロール(入居状況や家賃の記載された書類)が改ざんされていたとのこと。
その結果、被害者は実際よりも収益性が高いように見せかけられた物件を買わされたということです。

属性も重要視される

もちろん、審査においては物件の収益性だけでなく、ローンを借りる人の属性も重要視されます。勤続年数が長いなど社会的信用が高く、より多くの資産を持っている人ほど審査にパスしやすくなります。
さらに、投資の経験がありその成績が良好であれば、より好印象を与えることができるでしょう。

なお、スルガ銀行の問題では、この部分に関しても預金残高の偽装などが行われていたとの情報もあります。
その結果、自身の返済能力を大きく超えるアパートローンを借り、さらに物件の収益性も改ざんされていたため、返済不能となってしまった人もいるとのこと。
まさに、詐欺まがいといわれても仕方のないような不正が行われていたのです。

まとめ

アパートローンの審査に際しては、ローンを借りる人の属性だけでなく物件の収益性が重要視されます。したがって、審査をパスするためにはこれらの点に気を配る必要があります。
ただし、これらの部分に関しては、世間で名の知られた銀行が大規模な不正を行い、その結果、多くの人が被害に苦しんでいるという事実もあります。
「大企業や有名な銀行のいうことだから」と無批判に信じてしまわないことが大切です。

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