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不動産 ニュース サブリースをはじめる前に注意したいこと

賃貸経営を行う上での空室リスクや、経営・運営の問題を抱えておられるオーナーさんの中には、そういったリスクを解消してくれるサブリースはとても魅力的に感じるでしょう。
しかしながらサブリース契約では、サブリース業者とオーナー様との家賃問題などトラブルも多発し社会問題化しています。
そんな背景から「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」(通称サブリース新法)が施行されています。

この記事では、施行後半年以上経過したサブリース新法のその後として、契約解除トラブルやその解決策を中心にお伝えしていきたいと思います。

契約を結ぶ前に今一度確認

サブリース新法では、「不当な勧誘行為の禁止」「誇大広告等の禁止」や、「特定賃貸借契約締結前の重要事項説明」「違反者への罰則」といった4つの規定が掲げられています。

これらを踏まえて契約前に気をつけておきたいのは、重要事項説明を受けてすぐの契約締結を避けるという点です。
サブリース新法では、契約内容や想定されるリスクについて書面と口頭で説明し、それらを充分に理解し契約に臨むよう1週間の期間を設けるようすすめています。
あらゆる誤認からくるトラブルを避けるため、ここは落ち着いて時間をかけて内容を理解した上で、契約することが重要です。

サブリースのリスク

サブリース契約において、家賃収入においての誤認やトラブルが多く見られます。

家賃収入に対する誤認トラブル

オーナー様ご自身が運営権利を行う場合と比べて、サブリースでは家賃収入が減ってしまうという点があります。これは、自己管理の場合に100%受け取っていた家賃収入が、間にサブリース業者が入ることで、家賃のおよそ80%から90%ほどに減ってしまうことが原因となります。

長期契約中の減額トラブル

また長期の契約であっても、家賃収入が下がってしまうケースがあります。
例えば30年の一括借り上げ契約をした場合、建物の老朽化や環境の変化、そして空室リスクなどにより、家賃の見直しが行われます。
結果としてオーナー様への収入も減ってしまうということもあります。

契約解除についてのトラブル

いったんサブリース業者と契約を結ぶと、借地借家法によって借主の立場となるサブリース業者が保護される立場となります。そのため、借主側からの契約解除は認められているものの、オーナー様からの申し出には、正当な理由が必要となります。

契約解除時には、サブリース業者への違約金が発生する可能性があります。
契約を決める時には、こういったリスクもしっかりと確認してきましょう。

まとめ

不動産投資においては、さまざまな方法があります。
サブリースもその選択肢の一つとなりますが、契約内容は慎重にチェックすることが重要です。また、契約の際はその会社の経営状態などもチェックしておきましょう。

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