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不動産ニュース サブリースの契約についてのチェックポイント

はじめに

日本の賃貸住宅は、単身者や外国人居住者を中心に需要が高まっている現状があります。
一方で管理側としては、これまでのオーナー様自らが管理運営を行う体制から、高齢化や相続によるオーナー様の兼業になどに伴って、その業務を専門業者に委託する傾向も強まっています。
管理運営の委託側としては、通常の不動産管理はもちろんですが、オーナー様から不動産を一括で借り上げて、転貸というかたちで入居者に提供するサブリースを利用するケースも増えてきました。
サブリースに関しては、特にこれまで規制がありませんでした。
しかし社会問題となるケースも出てきたため、規制を盛り込んだ法整備がすすめられています。
前回このことを踏まえて、サブリースの記事では、一部改正された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(いわゆるサブリース新法)」の概要などをご紹介しました。

今回はサブリース新法のチェックすべきポイントについて、ご紹介していきたいと思います。

サブリース新法の改正点のおさらい

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」は、2020年6月に特にサブリースに関する規制などを盛り込んで制定されています。
特にこの中ではサブリース業者への規制が多く盛り込まれており、不当な勧誘や重要事項説明の書面および口頭での説明義務、サブリースの広告に関する規制などが明記されています。
さらに賃貸業務の管理に携わるものに対して、適切な運営と借主・貸主両方の利益を保護する目的で登録制度も設けています。

次の項では、オーナー様とサブリース業者の間で結ばれる「マスターリース契約」のチェックポイントについて確認していきましょう。

マスターリース契約について

賃貸住宅を所有しているオーナー様と、サブリースを営む業者との契約をマスターリース契約といいます。
このマスターリース契約を行う前に、オーナー様にぜひ注意していただきたい4つのポイントがあります。

契約期間中や更新時の減額請求される可能性がある

賃料の減額、つまりオーナー様に入る家賃収入が減ってしまう可能性があります。
これは普通借家の場合のケースですが、借地借家法32条ではこの減額請求について明記されています。
しかし契約前にその説明がなく「家賃は保障されています」といった良いことばかりを告げられていた場合は、あきらかに説明義務違反ですので拒否することができます。

契約期間中の途中解約の可能性がある

マスターリース契約書に、契約期間中にサブリース業者から解約の申し出ができる旨の記載がある場合、先方から途中解約される可能性があります。
逆にオーナー様からの更新拒絶などを行う場合は、借地借家法28条により正当な理由が必要となります。

家賃を受け取るだけでなく出費がでる可能性がある

賃貸住宅を適切に維持管理していくためには、原状回復や改修工事などは必須。
その費用はオーナー様負担が原則です。
契約前に物件維持管理のための維持費負担分をしっかりと確認する必要があります。

融資の審査で不正を行われてしまう可能性がある

サブリース業者に銀行融資の手続きを任せた場合、オーナー様が不必要なカードローンや定期預金など抱き合わせ商品の販売を行っていたり、オーナー様の預金残高を改ざんしていたという事例があります。銀行への融資申し込みの際は業者任せにせず、オーナー様ご自身も立ちあって行うことが重要です。

まとめ

サブリース新法においては、オーナー様が正しい情報をもとに契約を締結できるよう、重要事項説明の徹底や、広告・勧誘の規制が設けられています。
物件オーナー様も正しい判断をもって、契約されることをおすすめします。

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