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アパート建築のボリュームを左右する用途地域・建蔽率・容積率

土地があれば、どんなサイズやボリュームのアパートでも建築できるわけではないのをご存知でしょうか?同じサイズの土地でも、土地いっぱいにアパートを建てる事が出来る場合もあれば、土地の半分しか利用できない場合もあります。
そのような建物のボリュームを左右する規定となるものに、「用途地域」や「建蔽率」、「容積率」というものがあります。それぞれの意味と、アパートを建築するときにどのように関係するかを見てみましょう。

・用途地域とは?
用途地域とは、一定の区域内の用途の混在を防ぐことを目的として都市計画法によって定められた地域地区のひとつを指しています。用途地域が定められていることにより、それぞれの地域に応じて景観や生活環境を守ることが出来ています。
用途地域は12種類あり、それぞれの用途地域に応じて、建築の制限が定まっています。工業専用地域以外であれば、アパートを含めた住宅を建てることが出来ますが、高さ制限や面積など、用地地域によって違いがあります。
制限の細かい内容まで覚える必要はありませんが、用途地域のことを少なからず理解していれば、アパートを建築する際の土地選びや、今後どのような建物が建つ可能性があるかといった立地環境、また高さや景観など建物のボリューム決めに役に立ちます。

・建蔽率とは?
建蔽率(けんぺいりつ)とは、敷地や土地対して建物が立てられる建築面積の割合のことを指しています。用途地域で制限がある面積とは、この建蔽率のことを指しています。建蔽率は建坪と言われることもあります。計算式は「建蔽率=水平投影面積÷敷地面積×100」で求められます。
例えば、100坪の土地で建蔽率が70%と定められている場合は、70坪までの建築面積の建物しか建てることが出来ません。ですから、同じ100坪の土地を持っていても、建蔽率が50%と定められていれば、70%のところと比べて必然的にボリュームの小さな建物しか建てられないという事になります。

・容積率とは?
建蔽率と似ていて間違いやすいのが容積率です。建蔽率が敷地面積に対しての建築面積の割合であるのに対し、容積率とは、敷地面積に対する、延床面積の割合となります。「容積率=延床面積÷敷地面積×100」で求められます。
ですから、100坪の土地に1階面積が60坪で2階面積が40坪の建物が建っていれば、建蔽率は60%、容積率は100%となります。
マンションといった高層建築であれば、建蔽率が小さくても延床面積の割合である容積率が大きいものほど、高層建築が可能になるということです。例えば、建蔽率が50%で容積率が100%であれば、建蔽率最大に建てた場合、2階建てまでとなりますが、容積率が500%であれば、10階建てを建てられるということです。
アパートを含め、平屋以外の建物を建てる場合は、建蔽率と容積率の関係を理解していなければ、土地いっぱいに建てられても、2階建て以上を建てることが難しい場合もあります。また容積率に合わせた場合、2階建てにするには、各階のボリュームが小さなアパートにしなければいけなくなる場合もあります。

・まとめ
アパートを建築する際のボリュームは土地のサイズより、用途地域によって定められた建蔽率や容積率が大きく影響してしまいます。どんなアパートを建てたいか、先にアパートの設計やデザインが決まっている場合は、それに見合った建蔽率や容積率から土地を選ぶ必要があります。
また、土地探しから始めるのであれば、広ければ何でも建てられるというわけではありません。用途地域などを確認して周辺環境の確認やアパートの建築ボリュームを考えていきましょう。

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