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アパート建築時に知っておきたい粗利率と経営に必要な利益率

このアパートは利益を生み出せるのか?アパートを建築することで、どれだけの利益があがるのか?そんな疑問を解決するためには、比較材料となる数字が必要となります。
それを表すのが、利益率です。そこで今回は、アパート投資における利益率とはどのようなもので、どのように計算するのかを見てみましょう。

・粗利率は実際の利益率と違う?
一般的な経営において粗利とは「売上総利益」のことを指します。その粗利「売上総利益」、アパート経営における「年間総家賃収入」をもとに計算して粗利率をだします。不動産業界では粗利率のことを「表面利回り」と呼び以下の通りに計算します。
年間総家賃収入÷物件取得価格×100(%)=表面利回り(%)
しかし粗利率・表面利回りは、大まかな利益率のことを指しています。名前の通り利益の「粗」「表面」的なものです。そのため実際の利益率とは異なります。というのも、実際アパート経営を行っていくうえでは、家賃収入と同時に出費として様々な経費がかかるからです。その、実際の利益率のことを「実質利回り」と呼び以下の通りに計算します。
(年間総家賃収入-年間諸経費)÷物件取得価格×100(%)=実質利回り(%)
粗利率は年間総家賃収入とアパート建築費用といった取得価格さえ分かれば計算できるため、物件の広告などに用いられていますが、実質利回りは、諸経費によって左右されるため、年ごとに変化する可能性もありますし、経営方法によっても変わってくるのでアパート建設前や手にしたばかりの時期に正確には出せません。

・粗利率はあくまでも基本!?
粗利と利益の違いを理解すると経営において基本的な事が理解できます。粗利から全ての経費が支払われるということです。アパート経営に置き換えると基本的に家賃収入から必要経費は支払われるということになります。当たり前のような事に思えますが、ここをしっかり理解していなければリスクが高くなる可能性があります。
例えば、表面利回りが同じ10%の物件であっても、新築アパートと中古アパートでは、実質利回りが大きく異なる場合があるのです。新築であれば、数年は修繕がかからないため、実質利回りとの差はほとんどありませんが、中古ですぐに修繕が必要なアパートであれば実質利回りが表面利回りと大きく違ってくる場合があります。では、新築であれば良いかといえば、そういうわけでもありません。
表面利回りは年間総家賃収入が満室の状況を想定して計算しています。そのため、新築でも立地条件が悪くて空室が多ければ実質利回りは悪くなります。ですから表面利回りはあくまでも基本の利益、目安となる利益であって表面利回りのみで判断すると危険ということです。

・まとめ
アパート経営を行う際には、アパート建築時や購入の際に目安となる表面利回りと、運用する際に把握しておくべき実質利回りがあります。粗利率である表面利回りだけで判断すると危険な場合もあります。
諸経費がかかることなどを理解しているなら、どちらも不動産投資を成功させる点で必要な数字だと分かります。表面利回りと実質利回りの仕組みを知っておくことは経理の基本でもあり、利益を生み出すことにつなげられます!

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